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1、XXX住宅房地产抵押价值评估技术报告一、个别因素分析（一）土地状况估价对象产权人为XXX，其土地所有权为国有，土地使用权类型为出让，土地批准使用年限为70年，即自2003年05月31日至2073年05月30日止，至估价时点，已使用7年（取整），剩余土地使用年限63年。（二）房屋状况估价对象建成于2008年，钢混结构，房屋用途为住宅，根据《房地产估价规范》的规定，钢混结构非生产用房的经济耐用年限为60年，至估价时点，已使用2年(取整)，尚剩余有效经济耐用年限58年。（三）小区状况估价对象位于XXX住宅小区内，小区实行封闭式物业管理，管理状况较好；小区内部绿化
2、较好，景致比较优美，附近有XXX等房地产项目，居住环境比较理想。（四）小区配套设施估价对象所在小区周边配套设施比较齐全，有XXXX等，生活便利度较高。（五）交通便捷度估价对象南临XXX，沿XXX路有XXX等多路公交车及小巴经过，公共交通便捷度较高。（六）估价对象具体状况估价对象为XXX室住宅，所在建筑物为X层（含地下1层）钢混结构住宅楼，所在单元带有电梯及疏散楼梯，外墙为涂料粉刷。估价对象位于该建筑物的第十七层及夹层，朝东向，建筑面积为36.16平方米，户型为楼中楼，户型平面布局合理，通风采光效果较好，整体使用功能较好。至估价时点，估价对象为复式住宅（层高
3、4.8米），室内为普通装修，具体装修情况如下：ofwork,relationships,needandpossibility,putqualityfirst."Improvestructure",referspartycarefully".IsamustadheretotheindividualabsorptionTheprincipleofthedevelopmentofamatureone,andstrictlyperformintheadmissionprocedure,topreventthePartymember
4、 第19页第十七层：户型为一厅一厨一卫一阳台，入户门为普通防盗门，户内门为木门，客厅地面铺缸砖、砖踢脚线，内墙及天棚为涂料粉刷；厨房、卫生间地面铺缸砖，墙面为瓷砖贴面，天棚为塑料扣板吊顶；厨房配备普通灶台面，卫生间配备普通卫生洁具。夹层：二房，分户门为木门，室内地面铺木板、木踢脚线，内墙及天棚为涂料粉刷。至估价时点，估价对象内部水、电、管道煤气、卫生等设施齐全，经估价人员现场勘察并结合估价对象实际状况，确定其综合成新率为98%。二、区域因素分析（一）行政区域及聚集程度区域地处XX市XX区，所在区域土地级别为D-D3区。区域内基础及公共配套设施尚待完善，
5、繁华度一般，聚集程度一般。（二）交通条件区域内有XX路等，过往车辆较多，且有立交桥，交通通达度较高。（三）基础设施条件及公共配套设施作为城市建成区内的一部分，这一区域内城市基础设施建设基本完善，已达“六通一平”（通上水、通下水、通路、通电、通讯、通管道煤气及场地平整），公共配套设施亦较为齐全，基本能够满足人们正常的生产和生活需要。（四）环境质量区域内道路等级较高，有一定的噪音及空气污染，整体环境质量一般。三、市场背景分析根据《XX市房地产信息》（2010.01），2010年1月XX市住宅房地产市场状况如下：1、2010年1月XX全市商品房预售批准量为24.
6、47万平方米，商品房销售平均价格为8010元/平方米，较去年底下降6.84%，主要原因是本月住宅所占的比例下降，而均价较低的厂房等其它用房所占的比例较去年底上升9个百分点；1月均价较去年同比则上升17.41%。ofwork,relationships,needandpossibility,putqualityfirst."Improvestructure",referspartycarefully".IsamustadheretotheindividualabsorptionTheprincipleofthedevelopmentofamatureone,
7、andstrictlyperformintheadmissionprocedure,topreventthePartymember 第19页2、2010年1月份商品住宅全市均价为11934元/平方米,较上月上升12.03%,主要原因,本月住宅销量所占比例较上月上升25个百分点。3、2010年1月XX市分区商品住宅均价，XX区17487元/平方米，环比上升7.06%；XX区14518元/平方米,环比略有下降；XX区9422元/平方米，环比上升7.27%；XX区9422元/平方米，与上月相当；XX区均价5695元/平方米，
8、XX区6286元/平方米。ofwork,relationships
