城建融资创新——城市的经营之道

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1、城建融资创新——城市的经营之道作者:钱俊君　2003年12月25日城市基础设施是城市经济增长的重要基础，加大城市基础设施投资力度不仅可以改善投资环境、提高人们的生活质量、吸引人才和资金、提高城市的竞争力，而且还能加快城市化进程，带动农村剩余劳动力的转移，促进经济结构调整，推动经济的发展。目前，我国城市建设正在加速发展，城市建设与资金短缺的矛盾将日渐突出。据测算，“十五”期间，随着我国城市化进程的加快，全国基础设施建设大约需要投资10000亿元。显然，沿用传统的筹资模式，单纯依靠政府财政、银行贷款、企业自筹等老办法，

2、难以填补城建资金庞大的缺口。为了加快城市现代化进程，城市基础设施融资策略必须实现创新。经营城市作为一种全新的城市建设理念，为我们在新时期筹集城市建设资金开辟了一条新的路子。所谓经营城市，就是通过市场化运作，把整座城市当作一个资产聚合体，对构成城市空间和功能载体的自然生成资产(如土地)，人力作用资产(如城市道路、桥梁)，及相关延伸资产(如城市路桥的冠名权)等进行集聚、重组，营运，从中获取收益，并把收益重新投入到城市建设的新领域，从而实现城市建设资金“投入——产出——再投入”的良性循环。根据城市经营的思路，本文就新时期

3、城市基础设施建设融资问题提出如下策略与建议：经营城市土地，盘活城市地产融资城市土地的经营收入蕴藏着巨大的潜力，在弥补城市建设经费不足方面，可以发挥主力军的作用。据统计，1992—1999年间，大连市在8年时间内固定资产累积投入1284亿元，仅1999年即达到240亿元，是当年该市可支配财力的2．6倍。这笔巨大的建设投入主要来自于城市土地经营收入。香港在经济起飞过程中，通过对土地的招标、拍卖，累计相当于财政收入三分之一的资金用于基础设施建设。有人认为把经营土地的收入用于支持城市基础设施建设是杯水车薪，这种观点显然是片

4、面的。经营好城市土地，实现土地收益最大化，关键是要建立一套良好的城市土地运营机制。1、政府垄断土地一级市场，严格控制土地供应总量。在市场经济条件下，土地的价值由供给和需求共同决定，在需求既定的情况下，土地供给越稀缺，其价格和利用效率也就越高。根据市场需求的状况和城市经济发展的要求，只有政府高度垄断土地一级市场，才有可能为土地市场营造一个适度的卖方市场，这对于保持合理地价，发挥市场配置资源的基础性作用，提高土地利用效率至关重要。同时，政府对土地供给市场进行宏观把握，可以满足城市建设和各项产业发展的用地需求。目前，我国

5、城市国有土地供应的主动权并没有完全掌握在政府手中，政府拥有土地储备，土地投机商也占有相当数量的土地储备，原划拨用地的使用者也存在着自行转让土地的情况。城市土地的多头供应现象严重干扰了政府对土地市场的垄断，大大降低了土地经营的收益。完善相关土地管理制度，规范土地市场供应秩序，严格控制城市土地自发入市，保证城市政府对土地一级市场的高度垄断已是一个刻不容缓的问题。2、政府应储备尽可能多的±地。城市土地经营收益主要来自两个方面：一是可转让的土地数量；二是土地的转让价格。在一定时期内土地价格不变的情况下，土地收益的多少取决于

6、可转让的土地数量。城市政府应根据城市建设和社会经济发展的需要，按照土地利用总体规划和城市规划的要求，运用法律的、行政的和经济的手段，采以征用、收回、收购和置换的方式，将各列存量用地和增量用地集中在政府手中。当前城市政府要以旧城改造和新区建设作为契机，充分利用城市规划的优势，在开发前就预先将可能升值的土地进行大面积的征用与收购。另外，针对当前原划拨用地的使用者占有了城市大多数土地的情况，城市政府应尽快出台相关的政策法规，在这些单位进行重建、扩建、并购的时候，政府可以用价格较低的近郊用地对市中心的划拨地进行调配和置换。

7、通过盘活存量用地和制定新增用地计划使政府控制土地供用总量，巩固政府对土地供应的高度垄断地位。YibinCityCitytracktrafficplanningisYibincityregionalrangewithintracktrafficsystemofonceintegration,andcitytracktrafficalsoisYibinCityCityintegratedtracktrafficsystemintheofpart,foraccurategraspcitytracktrafficresea

8、rchofobject3、充分挖掘土地升值潜力，实现土地增值。地价升值是土地收益的重要来源，充分挖掘土地升值潜力，是实现土地收益最大化的重要举措。合理利用城市规划，以政府的公共建设投资来抬高地价。城市规划向人们展示了城市的总体布局、功能分区以及重点建筑和设施等前景，使人们对相关地价有了一个合理预期。例如，青岛市制定开发东部的规划，将市政府机关搬迁东部，东部地