中房商学院第三堂课：如何做好商业地产项目的市场调研-讲课提纲

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1、《如何做好商业地产项目的市场调研》讲课提纲导言：商业项目成功开发的几大要素：一、缺乏专业市调定位的失败案例1、上海老城隍庙豫城时尚案例（凭过往经验定位，收获失败的苦果!）2、上海中山公园龙之梦案例（外行经营定位，走了弯路）二、市场调查是商业项目定位前的必要“功课”（一）如何管控商业地产项目的服务质量过程1、检查服务公司的项目服务质量内容（有否项目计划与时间内容的责任到人）（1）有否项目服务的时间接点表（各个阶段）（2）有否赴项目现场的市调计划表（调查内容、调查时间、调查人）（3）实地调查阶段是否按照计划按时按量实施完成

2、2、检查项目市场调查工作内容是否专业（专业度最强内容）（1）市调计划是否全面（2）调查问卷设计是否合理（3）访谈提纲是否有针对性（二）如何检查项目市场调研内容1、检查服务公司是如何编制市场调查计划（1）市场调查目的与调查范围要求是否清晰与符合项目实际（2）是否按照服务项目产品类别进行调查，内容是否有针对性（3）调查工作有否责任到人，天天记录更新2、检查服务公司的市场调查工作的规范作业流程（1）查看项目市场调查的文件夹内容（2）查看研究用资料的搜集文件夹内容（3）查看项目接洽文件夹内容（三）如何检查市场调查的实施第一：市

3、场调查内容1.商业市场调查内容（各业态：购物、餐饮、娱乐）l商圈调查：商业格局调查l典型商业（扫街式）调查：商业消费特征调查（建筑物业、商品档次）l潜在商业项目调查：未来竞争态势调查ofwork,relationships,needandpossibility,putqualityfirst."Improvestructure",referspartycarefully".IsamustadheretotheindividualabsorptionTheprincipleofthedevelopmentofamatur

4、eone,andstrictlyperformintheadmissionprocedure,topreventthePartymember7/7l超市客单价调查l商铺租金调查l交通流量/人流量观察调查1.住宅市场调查内容（商铺产品售价与住宅产品售价关系）2.办公楼市场调查内容（办公产品售价与住宅产品售价关系）3.公寓市场调查内容（公寓产品售价与住宅产品售价关系）4.酒店市场调查内容第二：市场调查方法1.现场实地考察（1）如何看商圈l看商圈规模l看建筑年代l看商业建筑形态l看主流商业类别l看商家品牌（2）如何看商场（案

5、例：广州太古汇、正佳广场）l外部四看一看：商场所处位置（商圈性质）二看：商场交通条件（是否地铁上盖商业）三看：商场与外部产品的链接（办公、酒店）四看：商场建筑外立面的现代时尚度l内部四看一看：商场平面结构是否合理（中庭、层高、柱距）二看：商场动线（平面动线、垂直动线）三看：商场经营商品的品牌度（主力店、品牌位置）四看：商场与众不同的特色观点：多看多积累，市场调查是两条腿走出来的。看商场是要积累的，多看多积累！（三）市场调查方法与技巧1.客单价、租金、商场营业额等调查的方式方法（1）现场观察法（2）经营商/代理商询问法（

6、3）政府商务局/代理商访谈法ofwork,relationships,needandpossibility,putqualityfirst."Improvestructure",referspartycarefully".IsamustadheretotheindividualabsorptionTheprincipleofthedevelopmentofamatureone,andstrictlyperformintheadmissionprocedure,topreventthePartymember7/71.酒店

7、/办公/公寓产品租售价格的调查方法（1）扮演租户的求租询问法（2）对用户/对物业管理部门的访谈法（3）朋友关系询问法（4）对房产中介的访谈法提醒：还可利用数据库/服务过项目的数据资料。2.问卷调查中消费需求与特征的调研技巧（1）对消费动因/行为特征/满意度问题拟采用单选题（2）对消费需求/消费内容问题拟采用多选题（3）对消费金额/消费品牌问题拟采用填空题（4）对需要表态/征求意见问题拟采用单选题提醒：调查问卷不能千篇一律，要有个性、针对性。3.调查结果整理与观点归纳提炼的要领（1）在反映现象中，要有归类，注意统一性（2

8、）用客观事实表达，不宜过多的主观判断（3）结合图表表现，说服力更强、更显专业（4）基础调查资料要全面完整，层层归纳提炼提醒：调查结果整理是为市场研究报告提供依据的。1.如何做深度访谈l预约访谈l即时访谈2.如何做问卷调查（1）经营者调查问卷（调查重点：经营商家对该城市消费力水平评估及入住意愿的调查）（2）消费者调查问卷（调查重点：