易居：星河湾模式输出与管理在房地产行业应用研究

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1、星河湾模式输出与管理在房地产行业应用研究内容页码一.星河湾发展历程梳理及模式输出与管理3二.模式输出与管理经典案例借鉴17A.经典案例借鉴之一：美国汉斯项目开发运作模式分析17B.经典案例借鉴之二：中体·奥林匹克花园项目运作模式分析32C.经典案例借鉴之三：中国酒店管理运作模式分析47三.模式输出与管理相关建议61一.星河湾发展历程梳理及模式输出与管理星河湾地产是一家以开发高档住宅和酒店为主房地产企业，以“走精品路线”为主的星河湾成功开发了广州星河湾和北京星河湾两个知名项目星河湾发展历程2001年星河湾地产成功推出广州星河湾项目2005年星河湾地产再次成功推出北京星河湾项目2

2、009年广州星河湾北京星河湾在运作以上两个项目的同时，上海、广州、太原的项目也将相继开工星河湾地产全国布局4个城市致力于高端住宅开发的同时，星河湾地产先后开发了四个酒店项目。分别是广州的星河湾酒店、星河湾国际酒店、广州四季会会所和北京四季会会所广州星河湾酒店实景北京星河湾四季会会所广州星河湾四季会会所星河湾发展历程星河湾地产在“精品打造”策略上塑造了“星河湾”独特的企业品牌北京星河湾广州星河湾星河湾总占地约71万平方米，星河湾开发至今，一直采取强强联手、整体超越的开发理念，与享誉中外的专业公司联手，不断创新了许多地产界的行业标准，成为了业界长期追随的典范数据来源：星河湾在豪宅

3、市场，星河湾项目引起热销北京星河湾位于朝阳区东四环路朝阳北路四季星河路，距离CBD商圈不到10分钟车程。无论市场环境如何变化，星河湾项目仍然能保证企业现金回笼星河湾发展历程……，星河湾的品牌远大于其规模，由于规模因素导致其品牌价值无法较好释放城市项目名称建筑规模开发时间开发进度广州广州星河湾120万2000年销售北京北京星河湾56万2005年销售上海上海花木地块53万预计2009年/上海上海闵行地块71.43万预计2009年/广州广州地块占地40万//太原太原地块占地68万预计2009年/就住宅项目而言，星河湾地产成立以来仅操作两个项目，北京、上海项目年均项目面积约10万-1

4、2万平方米之间。也就是说星河湾企业每年的项目销售面积在20-25万平方米之间。企业名称2008年销售面积（万平方米）万科557金地110绿城65.12仁恒28.6星河湾25在近两年其他企业进行规模的快速扩张的同时，星河湾依旧按照自己独有的思路在运作，“精品项目”塑造了企业高端品牌，但其规模扩张却远远跟不上。星河湾发展历程星河湾在当前中国的房地产行业环境下无法快速扩大企业规模，如何利用品牌优势为企业创造更大的价值是当前星河湾亟需解决的问题土地成本越来越高，拿地越来越困难开发成本不断加大品牌接受度越来越高1、新增建筑用地控制将越来越严格：2008年8月国务院常务会议审议并原则通过

5、了《全国土地利用总体规划纲要（2006-2020年）》，提出坚守18亿亩耕地红线的目标，严格控制新增建设用地规模。新增建设用地供应将受到严格限制。2、土地成交溢价率上扬，土地成本上升：由于土地拍卖竞争激烈，溢价率上扬，根据国家统计局数据，2008年全国房地产开发购置土地面积同比下降8.6%。但全国土地购置费却同比上涨10.9%，土地单价越来越贵。1、动拆迁费用显著上升：以上海为例，03年以前，动拆迁费只有12-13万元/户，而到04年以涨至20万元/户。而到目前，最新出台的虹口区动拆迁补偿标准约达到22万元/人，以每户3人计算，就是66万元/户。2、工程材料费用上升：如钢材从

6、2002年开始一路上涨，08年初达到4000元/吨，而到年末已经超5000元/吨。3、工资水平的不断上升使得人员成本逐年上扬。1、购房者购房首选品牌地产：如今的时代，品牌已经渗透到人们日常生活中的每一个细节里，通常品牌产品的价格往往要高于非品牌产品。例如万科项目的售价一般高于同区域项目500－1000元/平方米，但购房者还是首选万科产品。一般而言，房地产开发企业的总成本包括直接成本和运营成本。直接成本又包括前期工程成本、土地成本、建安工程成本、市政工程成本、公共配套设施和不可预见费等6个子项；运营成本又包括销售费用、财务费用和开发间接费用等3个子项。其中，土地成本是最主要的影

7、响因素，土地成本所占比例平均达到41.2%。星河湾发展历程……，我们认为模式输出与管理可以更好的解决星河湾面临的快速发展问题模式输出与管理是一个综合概念，主要包括三方面内容。模式输出与管理品牌输出与管理产品输出与管理整体运作解决方案的输出与管理房地产企业的发展大概有四种模式：自我积累模式、资本重组模式、战略联盟模式、特许经营模式。自我积累模式资本重组模式一般最高高最低一般高最高最低一般最低高最高一般一般快最快一般一般一般最大特许经营模式战略联盟模式资本要求土地要求品牌要求扩张速度扩张风险收益分配操作难度