昆明城市圈层分析

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1、一、项目界定地块编号用地性质代码地块性质用地面积（万㎡）建筑面积（万㎡）容积率建筑密度（%）建筑限高（米）绿地率（%）A2-17C2商业金融用地4.847.261.5501530A2-21R2二类居住用地16.9825.471.5305550A2-25R2二类居住用地17.6726.511.5305550表：项目控制指标一览表根据项目控制指标，居住用地容积率为1.5，建筑密度为30%，判断项目属于高端低密度住宅项目。2010年3月国家出台《增中小套型住房用地严禁向别墅供地》通知中明确指出，各地要确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地，确保上述用地不低于住房建设用地

2、供应总量的70%，要严格控制大套型住房建设用地，严禁向别墅供地。鉴于市场产品变化，别墅项目之外，以洋房和别墅混合的低密度项目也应被计入高端低密度住宅项目。高端产品供应无论是套数还是项目个数均呈现逐年递减趋势，进入2011年则更为稀缺。从供应上看，近远郊低密度产品比重越来越大。其中万辉星城、恒大金碧天下、温泉山谷等体量较大，销售周期较长。从推出量上看，低密度产品供应量逐年减少，从2008年13个项目1843套房源到2011年1个项目64套房源，缩减比例非常大；从售罄的低密度楼盘来看，平均消化周期为1年左右，其中远郊低密度大盘的销售周期则进一步拉长。时间项目开盘时间推出套数物业类别面

3、积区间价格消化周期2008年银海畅园1.1532联排、围院205-227160001年半银海领域1.197城市别墅270100001年万辉星城1.12349独栋双拼联排183-2874500-90001年半颐庆园2.2826双拼254130001年半滇池印象4.26105联排、双拼250-3509800-130001年半世博生态城云岭邻里6.28127联排260-4919000-135001年金色半岛7.2632双拼、联排361-377700017个月滇池卫城橡树庄园8.2360双拼212-25011104-159517个月恒大金碧天下9.29483独栋联排双拼144-26947

4、47-128002年同德极少墅10.18108独栋联排叠加183-59118000-38000尾盘星河小镇8.02133独栋双拼195-6823300-51702年温泉山谷11.01314独栋双拼联排87-4914078-89152年森林湖9.267独栋双拼联排228-3428679-921010个月2009年云南映象花好月圆1.0110联排291-30689004个月溪麓南郡4.1964联排双拼375-61021000在售滇池卫城滟澜湾9.4102独栋联排双拼174-2819911-128235个月世博生态城云岭邻里西区6.0669联排双拼205-44011000-120001

5、年城市别墅7.04148联排叠加181-29012000在售野鸭湖8.22103独栋双拼联排117-54111000-15000在售林与堂9.26209联排174-3035800-110006个月奥宸·橙郡7.1890联排228-3213000014个月2010年同德·锦江嘉园1.098联排178-18325000在售银杏人家1.3213独栋224-35480008个月2011年宁湖春天1.2364双拼联排186-35810542在售二、市场现状规划上确定了，洋房和别墅只能建在三环外；从规划图上看，将来三环外可建洋房和别墅的地方有四块，分别为西山区昭宗水库周边、三环外滇池沿岸、国

6、际机场左边及右边两块地；这四块地位于三环外，山水资源丰富，与主城、呈贡、空港保持一定距离，交通便利，适合开发相对低密度的洋房和别墅。未来低密度土地供应区域主要集中在三环外的西山区昭宗水库周边、三环外滇池沿岸、国际机场周边。三、未来发展近年昆明低密度市场围绕市区中心往外围发展，目前昆明低密度市场主要分布区域由世博板块、滇池板块、安宁板块、环滇池板块（东岸、西岸）和阳宗海板块组成；低密度板块分布形成城市边缘、近郊及远郊三大圈层格局。滇池板块世博板块阳宗海板块昆明市区中心第一圈层城市边缘圈层第二圈层近郊圈层第三圈层远郊圈层环滇池板块安宁板块昆明低密度市场由五大板块组成，呈现出市区中心为

7、核心的三大圈层格局。野鸭湖四、圈层划分昆明市区中心三大圈层的客户来源比较相似，均以昆明市区、州市和外地（省外及境外）客户组成第一圈层：自住型客户为主，大部分是昆明市区的高端客户，部分来自州市的自住客，少量外地休息度假客户第二圈层：休闲度假为主，且投资性质突出，昆明市区客户占一半以上，州市及外地（省外及境外）比例相当第三圈层：休闲度假为主，基于优越环境吸引较多休闲兼保值的客户、企业会所的客户，昆明市区及外地（省外及境外）客户为主城市边缘圈层客户来源：昆明市区高端客户为主，部分州市客