供需均衡论文：浅析房地产市场的供给与需求

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1、供需均衡论文：浅析房地产市场的供给与需求摘要：从商品房供给与需求之间的均衡关系，可以浅析出投资性买房和实用性买房的最佳时间。该文从以下主要因素分析市场怎样影响商品房的供给与需求：人口老龄化、住房空置率、央行收紧二套房贷款，以及出台的经济适用房政策。关键词：供需均衡；人口老龄化；住房空置率2009年，中国房地产市场涨声一片，全国及主要城市的商品房销售面积、销售价格、销售额均创历史新高；总价及单价地王不断涌现，市场热度甚至超过2007年。在我国，土地资源是相对稀缺的，投资和投机需求会急剧放大无限的住房需求，加剧了供给与需求的紧

2、张关系，导致房价的快速攀升。为了抑制房价的不断飙升，国家也出台了不少政策，下面，我们从市场对住房的供给，以及居民对住房的需求着手分析房价的走势。一、房地产市场的供给2010年，有媒体报道，“国家电网利用智能网络，在全国660个城市查出一个数据，总共有6540万套住宅电表读数连续6个月为零。”这个数字即是估计现在我国有6540万套住房被空置着。在今年5月和8月央视财经频道接连进行了两期“空置房”的调查报道，调查结果显示，北京、天津等地的一些热点楼盘的空置率达40%，而多处新城成为“空置房”密集区。（住房空置率是指某一时刻空置

3、房屋面积占房屋总面积的比率。空置率主要用在国内，与国外的空房率不同。空房率指的是开发商建好房子后，空置的房子与建成的房子之比。）虽然，对于数据的来源和统计方式有待考究，但是，这也可以从一侧面反映房地产市场不缺房，只是一些房地产投资者没有将手中的住房投入市场，他们只是在等待更高房价的契机。另一方面，国家颁布了经济适用房的政策，从而增加住房的供给。就拿上海的经济适用房政策来说。目前，困扰城市发展的“房奴”问题已经不是上海一个城市的问题，现在城市的房价实在是太高了，不仅普通老百姓买不起，就是白领、金领也只能望而却步，在一眼望不到

4、边的高房价面前，人们除了叹息，只好等待。韩市长说“房奴”问题不解决，上海没未来，在上海这样的大城市，能做“房奴”就是“蜗居”也已经是一种幸福了，很多人连“房奴”都做不起，而被迫逃离“北上广”这些一线城市。2011年1月21号，上海市十三届人大四次会议闭幕，韩正市长在解释经济适用房政策时，特别强调今年将进一步放宽经济适用房准入标准，使更多的新上海人和上海青年人进入到共有产权房的保障性住房体系中。2011年经济适用房准备要推出500万平方米，大概是8万套，主力房型是60平方米一套。另外，“十二五”期间，国家计划建设保障性和政策

5、性住房12．44万套，其中廉租房3．14万套、经济适用房4．9万套、限价商品房1万套、公共租赁房3．4万套。以上可以看出房地产市场在住房供给上是有所增加的，若6540万套住房流入市场时，房价就更不会像现在一样飙升了。所以，无论是投资性买房（房地产投资者只是为了从房地产价格的变动中获利而进行买卖房产的活动，其并不关注商品本身也就是房产本身的使用价值。），还是实用性买房，大家都应该考虑住房的供给是在增加的，房价的飙升很快将会达到一个顶峰，而紧接着的将会是房地产泡沫的消退时候。二、房地产市场的需求首先，从中国人口老龄化的加剧，就

6、不难分析出居民对住房的需求将会是日益趋减的。21世纪是人口老龄化的时代。中国已于1999年进入老龄社会，是较早进入老龄社会的发展中国家之一。从2001年到2020年是快速老龄化阶段。这一阶段，中国将平均每年新增596万老年人口，年均增长速度达到3.28%，到2020年，老年人口将达到2.48亿，老龄化水平将达到17.17%，其中，80岁及以上老年人口将达到3067万人，占老年人口的12.37%。同时，我国的计划生育政策从1983年开始实施的，到我们这一代--80后、90后，刚好是可见效果的时候，这一代普遍是独生子。当小孩结

7、婚时，双方父母的住房以后是会留给孩子的，这样算来，我们这一代的一户普通家庭将会拥有2~3套住房了。其次，中国银行、农业银行、工商银行、交通银行及建设银行等五大行正收紧二套房贷款利率。除了首付不能低于40%以外，农行、建行近日取消了二套房贷款的利率优惠，中行则执行1.1倍基准利率。同时，各地的相关政策也相继出台。就天津市来说，继二套房商业贷款利率上浮10%后，天津市二套房住房公积金贷款利率也上浮10%。市住房公积金管理中心在其网站公布《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关通知，90平方米以上贷款，首付比例不低于30%。近期

8、，国家例出台房产税调控居高不下的房价。先是重庆宣布在“十二五”期间征收房产税；紧接着是上海市长表示已做好征收房产税的准备。而2011年1月17日，国务院发布《关于废止和修改部分行政法规的决定》，其中包括将《中华人民共和国房产税暂行条例》第八条中的《中华人民共和国税收征收管理暂行条例》修改为《中华人民共和