中原地产-济南山东建工学院和平校区项目定位及土地价值评估

《中原地产-济南山东建工学院和平校区项目定位及土地价值评估》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、山东建工学院和平校区项目定位及土地价值评估43第1章地块分析61.1地块概况61.1.1地块地理位置及61.1.2项目现状71.2地块S.W.O.T分析81.2.1Strength优势分析91.2.2Weakness劣势分析101.2.3Opportunity机会分析111.2.4Threat威胁分析121.2.5劣势和威胁规避方法13第2章产品定位142.1物业类型定位142.1.1A地块建议定位为商住两用楼142.1.2B地块建议定位为高档住宅社区142.2建筑类型定位152.3绿化率152.4户型152.4.1目标客群162.5价格定位182.5.1非商业部分价格定位

2、182.6商业部分价格定位202.6.1商业业态202.6.2经营内容212.6.3商业配比定位212.6.4销售价格22第3章项目土地评估233.1估价前提假设233.2假定容积率为2.5时的地价估算24433.2.1开发完成后的房地产价值为：253.2.2测算开发成本253.2.3买方购买土地的税费：3%V273.2.4投资利润：273.2.5销售费用273.2.6用公式计算土地价格273.2.7结论283.3假定容积率为2.2时的地价估算283.3.1开发完成后的房地产价值为：283.3.2测算开发成本293.3.3买方购买土地的税费：3%V303.3.4投资利润：3

3、03.3.5销售费用303.3.6用公式计算土地价格313.3.7结论313.4假定土地费用为350万/亩，当容积率是2.5时的税前投资利润率313.4.1销售收入：323.4.2测算开发成本323.4.3销售费用：343.4.4税前利润率：343.4.5结论353.5假定土地费用为400万/亩，当容积率是2.5时的税前投资利润率353.5.1地块指标不变，销售收入和销售费用也不会发生变化353.5.2测算开发成本353.5.3税前利润率：373.5.4结论373.6假定土地费用为350万/亩，当容积率是2.2时的税前投资利润率373.6.1销售收入：383.6.2测算开发

4、成本38433.6.3销售费用：403.6.4税前利润率：403.6.5结论413.7假定土地费用为400万/亩，当容积率是2.2时的税前投资利润率413.7.1地块指标不变，销售收入和销售费用也不会发生变化413.7.2测算开发成本413.7.3税前利润率：433.7.4结论4343结论价格一定的情况下，容积率分别为2.2和2.5时的土地价值估算结论：容积率土地价值（万元/亩）2.5478.52.2412.2价格一定的情况下，假设土地费用分别为350万/亩和400万/亩时，容积率为2.2和2.5时的税前利润率：容积率土地价值（万元/亩）税前利润率2.535042%4003

5、4%2.235034%40026%详细分析见下文。43第1章地块分析1.1地块概况1.1.1地块地理位置及项目地块位置示意图：项目位于济南市历下区和平路47号，该地块由历山路、解放路、和平路和历山东路围合而成，现为原山东建筑工程学院老校区学生宿舍、教学楼、体育场等，现正在使用。该地块西部毗邻济南的城市政治、经济、金融、商业中心，东部有山大路科技一条街，北部老居住生活区，南望千佛山，是拥有众多高等院校的文卫区。随着城市的不断扩张，项目所在区域已成为济南的老城中心区。项目区位分析43济南市城区发展因为南部山区和北部黄河的限制，呈现东西向发展趋势，且基本上已经形成了条状城区。根据

6、济南房地产发展的区域分布，中原结合济南城市总体规划，对济南城区进行了重新划分，将城区分为三个不同级别，其中市中心基本上以泉城广场为核心，半径5公里范围内为一级城区。此区域作为济南市的市中心，是最为成熟的黄金地块。本项目便为济南市一级城区。项目所处区域内可供开发利用的土地有限，近期新开发项目极少，土地开发成本较高，地价呈现连年直线增长的趋势。1.1.1项目现状项目地块划分为A、B两大部分，A部分位于原山东建筑工程学院西北门区域并且较为规则，呈“剑头”型东西较长。B部分为原山东建筑工程学院南门紧邻和平路地块，该地块呈“L”型东西狭长分布。A地块四至:东侧：A地块紧邻山东省电器仪

7、表工业公司和山东国际饭店。南侧：紧邻校内入口通道，路南为学生宿舍和建工学院图书馆。西侧：西侧紧邻历山路。北侧：北侧紧邻解放路。B地块四至:东侧：历山东路。43南侧：紧邻和平路。西侧：羊头裕西沟及和平花园。北侧：体育场北侧校内通道，北侧有校图书馆。1.1地块S.W.O.T分析Strength优势分析Weakness劣势分析S1地块占据明显的区位优势，处于济南市政治、经济、文化中心，项目周边各种生活配套齐全S2土地规模较大，大盘优势明显，利于有经验的品牌开发商开发S3临近城市主干道，道路交通畅达便利S4地块原属学校用地