2014-2019年中国焦炭行业监测与投资趋势预测报告

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1、第一章物业经营管理概述第一节物业经营管理概念一、无业经营管理的内涵1、物业经营管理又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。二、物业经营管理活动的管理对象1、物业经营管理活动的管理对象通常为收益性物业。主要包括写字楼、零售业物业、出租型别墅或公寓、工业物业、酒店和休闲娱乐设施等。这些收益性物业通常出租给租户（又称租客、承租人）使用，可获得经常性租金收益，是房

2、地产投资信托基金和机构投资者进行商业房地产投资的主要物质载体。2、国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。甲级：具有优越的地理位置和交通环境；建筑物物理状况优良；建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范要求。乙级：具有良好的地理位置和交通环境；建筑物物理状况良好；建筑质量达到有关建筑条例或规范要求。丙级：物业已使用的年限较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范要求。3、从租户在寻租或续租写字楼时考虑的因素出发，对写字楼分类一般考虑如下12个因素：所处的位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走

3、廊、室内空间布置、为租户提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平和租户类型。4、零售物业的分类方式主要依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围三个方面。零售商业物业通常分为以下六个类型：1)区域购物中心：规模巨大；建筑面积在10万M2以上；有效商业服务半径可达200KM。2)市级购物中心：建筑规模一般在3万M2以上，服务人口在30万人以上，年营业额在5亿人民币以上，通常由一家或数家大型百货公司为主要租户。3)地区购物商场：建筑规模一般在1-3万M2以上，服务人口在10-30万人之间，年营业额在1-5亿

4、人民币之间。4)居住区商场5)邻里服务性商店6)特色商店5、别墅：除独立式住宅外，其他均不具有别墅类产品的独有性。6、酒店与休闲娱乐设施的差别主要表现在：1)服务对象不同2)地理位置不同3)服务内容不同4)建筑设计和装潢风格不同三、物业经营管理服务的目标1、物也经营管理服务的目标是从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户的正常使用需求，在实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物业的市场价值及未来发展潜力。这里所说的物业业主及包括直接持有物也产权企业或机构，也包括这些企业或机构背后的投

5、资者。四、物业经营管理企业1、物业管理企业以公司的形式存在。2、公司是指依法定程序设立的，以营利为目的，具有法人资格的经济组织。3、作为公司，一般具有以下个特征：1)依有关法律进行登记注册2)以营利为目的3)具有法人资格4)是经济组织3、物业管理企业划分为管理型、专业型和综合型三种。第二节物业经营管理的层次与工作内容一、物业经营管理的层次1、物业经营管理的内容与物业类型和业主持有物业的目的密切相关，通常将其分为物业管理、设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资四个层次。2、物业管理的核心工作是对物业进行日常的

6、维护与维修，并向入住的客户或业主提供服务，以保障其始终处在正常的运行状态。对于居住型物业，物业管理就是物业经营管理的全部内容。二、物业经营管理不同层次之间的关系1、资产管理公司通过监控物业的运行绩效，来聘用、解聘和调配物业管理企业。资产管理通过物业管理的工作来实施自己的战略计划，并在资产持有期间努力满足投资者的投资回报目标。2、房地产资产管理公司需要考察资本开支是否能有效提升物业价值。三、物业经营管理中的战略性工作1、确定战略2、确定标准3、构建信息基础4、决策分析：投资决策主要取决于两个因素：预期收益和风险

7、水平。5、进行资产组合第二章房地产投资及区位选择第一节房地产投资一、房地产投资的概念1、房地产投资是指以获得未来的房地产资产收益或增值为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。二、房地产投资的形式1、房地产投资分为直接投资和间接投资。2、直接投资又可分为从购地开始的开发投资和面向建成物业的职业投资两种型式。3、间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，间接投资者不直接参与房地产经营管理工作。三、房地产投资的特性1、位置固定或不可移动性2、寿命周期长：

8、房地产的寿命可分为经济寿命和自然寿命。经济寿命是指在正常市场和经营状态下，房地产的经营收益大于其运营成本，即净收益大于零的持续时间；自然寿命是指房地产从地上建筑物建成投入使用开始，直至建筑物由于主要结构构建和设备的自然老化或损坏，不能继续保证安全使用的持续时间。自然寿命一般比经济寿命长的多。3、适应性较差：对置业投资者来说，如果其投资的房地产适应性很差，则意味着他面临着较大的投资风险。4、各异性5、