光耀项目推盘手法解析

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1、光耀橙子一、项目基本情况项目信息开发商光耀集团有限公司占地（㎡）约1万地址惠州道与云山大道交汇处（凯宾斯基酒店对面）建面（㎡）37270㎡容积率6.2绿化率35.3%建筑类型高层车位比——总户数345当期户数238栋数共6栋，现推出1、2栋总层数共20层开盘日期2009-7-26开盘折扣购房客户可享受9.2折优惠；一次性付款客户可享受9.8折优惠均价6200元/平米配套小区配套：架空层园林、四层商业周边配套：中小学:黄岗中学、水北小学、富民小学、金裕小学综合商场:家乐福、万家乐、丽日购物广场、云山购物广场、义乌

2、小商品批发城银行:建设银行、工商银行、交通银行、农业银行其他:市民乐园、滨江公园、惠州日报、体育馆、市政府项目效果图二、主题定位1、目标客户定位目标客户定位为高素质的社会精英群，很多都是政府公务员、高级白领、经商人士或自由个体者。2、产品定位精装修小户型复式空间3、推广主题谁说橙子不渴望爱情？三、营销节点铺排1）2009年4月30日起开始客户积累；2）2009年7月12日，橙子营销中心开放，即爱情俱乐部，在营销中心举办了盛大的开幕仪式；3）截止到2009年7月17日累计认卡约480张。（中间空100个号码）4）

3、2009年7月24日，橙子样板房开放；5）截止到2009年7月25日（开盘前一天），累计认卡550张，实际认卡450张。四、推广策略表现1、推广主打广告语“谁说橙子不渴望爱情？”2、主推目标对象这些人自信、阳光，引导时尚潮流，看重自己的交际圈而且更渴望爱情，希望能在繁华之处享受甜蜜幸福生活。3、推广策略1）在主要媒体上发出楼盘信息，如在开盘前惠州日报上整版做广告；2）覆盖“全市”户外广告，在主要繁华地段，主要大型购物广场，休闲广场等地方做户外广告；3）采用派单形式进行推广，如雇大学生在客流量集中处派发资料（双子

4、星、义乌、火车站、荷兰水乡）4、推广表现形式1）户外广告项目现场楼体包装户外路杆旗广告宣传2）媒体表现3）售楼现场包装表现五、价格策略表现1、价格策略突破心里价位进行相对低价一次性销售。开盘前宣传价6000-7000元/㎡，开盘均价6200元/㎡（带1200装修价）。开盘前，由销售人员给予灌输，让客户百分百接受本产品；低开盘价给予客户心理预期高价位的冲击，促进产品的销售。2、折扣策略1）开盘之前发放VIP卡进行折扣购房，采用时间递增，随着离开盘时间的接近，VIP卡折扣也随之降低。主要节点如下（7月26日开盘）：

5、4.30-5.11认筹的客户，开盘可享受95折的优惠；5.12-5.31认筹的客户，开盘可享受96折的优惠；6.1-6.15认筹的客户，开盘可享受97折的优惠；6.16-6.30认筹的客户，开盘可享受98折的优惠；7.1-7.26认筹的客户，开盘可享受99折的优惠；2）开盘时折扣VIP客户开盘当天根据办卡日期享受享受相应的折扣；开盘当天，购房客户可享受9.2折优惠；一次性付款客户可享受9.8折优惠。如：开盘均价为7100元/㎡，95*92折后实收6200元/㎡。六、销售情况9天基本售罄。光耀-花语岸1、项目基本

6、信息项目信息开发商光耀集团有限公司占地（㎡）2.7万地址惠城区东平半岛环岛二路建面（㎡）9万容积率2.43 绿化率33%建筑类型小高层、高层车位比1：1.5总户数567当期户数228栋数共6栋，现推出1、2栋总层数当期共11层开盘日期2010-6-19开盘折扣两房减3.5万*9.8折，三房减4万*9.8折均价5300-5500元/平米配套小区内部配套：四大主题公园、2公里滨江长廊、2000㎡运动会所、羽毛球、乒乓球、游泳池等休闲健康设施；商业配套：吉之岛、海燕、商业街；生活配套：萨莉亚、真味涮、日韩料理、人民医

7、院社区服务站、菜市场、多家便利店等；银行配套：建设银行、中国银行等。教育配套：北师大幼儿启蒙教育，北师大附小、北师大附中等娱乐配套。项目效果图2、营销节点铺排1）开始认筹时间：2010年5月21日2）营销中心开放：2010年6月5日3）样板房开放：2010年6月14日4）盛大开盘：2010年6月19日3、推广策略1）主推广语社区大点幸福多点2)线下活动推广w6月5日营销中心开放，当日到场客户即可参加现场抽奖活动；w6月14日样板房开放，当日到场客户有鲜花赠送，现场设有小型娱乐设施。3）线上推广w密集式的报版、网

8、络推广；w无论在惠州还是深圳均投入了大量的户外广告宣传；w东平区域采取了极为集中的推广宣传形式；w派兼职大学生在惠州集中地段派发宣传单。4、价格策略1）认筹方式：两房交2000元认筹金开盘当天抵3.5万，三房交2000元认筹金开盘当天抵4万。2）定价方法：前期释放价格口径5600-5800元/平米，开盘当天实际成交均价5300-5500元/平米，低于市场预期。3）开盘折扣优惠：VIP客