2009年宜州市城南新区项目开发可行性分析报告

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1、目录≈•≈•≈•≈•≈•≈•≈•≈•≈•≈•≈•≈•≈•一、宜州市房地产经济环境分析（一）宜州市城市概况（二）宜州市经济概况（三）宜州市今后5年经济社会发展的主要预期目标（三四）宜州市宏观经济影响关系分析1、县域经济2、固定资产投资3、县域发展规划4、结论二、当地房地产市场走势分析（一）宜州市房地产开发现状综述（二）所在区域住宅市场走势分析1、供求关系2、价格走势3、市场特点4、个盘素质(三)房地产开未来发展趋势预测三、项目土地价值判断及项目地块优劣势分析（一）土地价值1、地理位置2、周边环境3、环境污染4、地块周围的交通条件5、配套设施（二）项目地块优劣势分析1、SWOT分析2、宜州

2、竞争楼盘对比结论一、可提升价值研判（一）类比土地价值（二）规划能力对于土地价值的提升（三）单体设计（四）市场细分及客户定位（五）项目现场包装（六）项目营销策划（七）物业管理结论二、项目市场定位（一）项目的市场定位（二）消费群体定位三、项目价值分析四、项目定价模拟五、项目开发成本及效益分析（一）项目开发成本及效益分析表（二）项目开发成本及效益分析明细六、投资风险分析及其规避方式提示（一）风险性分析（二）规避方式一、开发节奏建议一、宜州市房地产经济环境分析（一）宜州市城市概况宜州市是壮族歌仙刘三姐的故乡，这里山川秀美、景色如画，是观光旅游的好地方；这里历史文化源远流长，是山歌、彩调之乡；这

3、里人民热情好客、豪情奔放……宜州市地处广西中部偏西北，总面积约3869平方公里，辖7镇14乡，总人口62万，居住有壮、汉、瑶、苗、水、毛南、仫佬等民族。宜州市是一座具有2100多年历史的文化名城。这里群贤云集、人杰地灵，境内有25处国家各级重点文物保护单位。宜州市是大西南出海通道“咽喉”要地，南距广西首府南宁市320公里，东距柳州市120公里，西距河池市金城江76公里，宜柳高速公路、金宜高等公路、黔桂铁路贯穿宜州境内，形成了四通八达的交通运输网络。宜州市水、电供应充足，工业基础良好，农业发达，物产丰富。蔗糖、桑蚕、畜牧水产、林果等成为农业支柱或主导产业，已成为全国最大的桑蚕生产基地县（

4、市）。宜州市有迷人的山水风光、美丽的民间传说、浓郁的民族风情，主要风景名胜有下枧河流域刘三姐歌谣文化生态保护区（含古龙漂、珍珠洞、民族村、刘三姐书院等），有白龙洞游览区、宋代铁城、宋黄庭坚逝世处遗迹、宋杨文广战事遗垒、明千户所古城、明惠帝云游宜山遗迹、太平天国王府故址、仙女岩、九龙岩、三门岩、多灵山、镇远峰等。（二）宜州市经济概况2008年，全市完成地区生产总值62.51亿元，同比增长12%，增长率连续五年保持10％以上；工业生产总值50.2亿元，增长18.4%；全社会固定资产投资26亿元，增长12.3%；财政收入5.028亿元，增长11.7%；城镇居民人均可支配收入13438元，增长

5、11%；农民人均纯收入4033元，增长10%。产业结构调整加快，在确保粮食安全的前提下，加快桑蚕产业的发展步伐，平均每年以3万亩的速度递增，一跃成为全国最大的桑蚕生产基地（市）。2009年以来，国民经济继续保持较快增长。预计全市生产总值增长12%，达71.2亿元；全市工业总产值增长22%，达61.24亿元；全社会固定资产投资增长30.77%，达34亿元；财政收入预期增长13%，达5.68亿元；社会消费品零售总额增长16%，达21.58亿元；招商引资实际到位资金增长20%，达21亿元；城镇居民人均可支配收入增长12%，达15051元；农民人均纯收入增长12%，达4517元；城镇新增就业岗

6、位4500个，城镇登记失业率控制在3.5%以内，人口自然增长率控制在9‰以内；万元生产总值能耗降低4%，二氧化硫排放量削减9%，化学需氧量排放量削减2.5%。（资料来源于新华网）（表1）从上表可以看出，宜州市经济呈平稳增长态势，居民收入继续保持强劲的增长势头，短短5年内农民纯收入与城镇居民人均可支配收入均翻了一倍。2002-2007年宜州生产总值、财政收入、固定资产投资、农民人均纯收入、城镇居民人均可支配收入动态发展情况详见下表：（表2）（表3）宜州市按照“五市六城四宜州”的工作思路，大力实施“工业强市、蔗桑富市”等发展战略，经济呈现又好又快的发展势头。去年，该市完成财政收入4.5亿元

7、，同比增长10.3%。（表4）（三）宜州市今后5年经济社会发展的主要预期目标(2006年始)全市地区生产总值突破80亿元，年均增速13％以上；工业总产值突破80亿元，年均增速20％以上；财政收入超过8亿元，年均增速13％以上；三次产业增加值分别为：第一产业增加值24亿元，年均增速6％以上；第二产业增加值30亿元，年均增速20％以上；第三产业增加值26亿元，年均增速14％以上；农林牧渔业总产值39亿元，年均增速6％以上；全社会固定资产投资完成93