中海名城项目分析总结

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1、中海名城项目分析总结一、项目发展概况1、项目发展概况中海名城项目位于成都市南部的高新技术开发区内，处于二环路与三环路之间，西临高新大道，北临紫荆西路，东临元华路（现神仙树南路）和肖家河，南临机场路西延线和体育公园。项目总用地面积为423.95亩（其中一期枫丹园153.45亩、二期莱茵园86.51亩、三期千色园183.99园），其中净用地面积为261.13亩（其中一期枫丹园128.08亩、二期莱茵园40.39亩、三期千色园92.66园），项目总建筑面积为314,296平方米。项目于2001年4月1日正式开工，同年9月29日对外公开发售，项目发展周期为3.75年计45个月（预计

2、2004年年底项目全面结束）。2、项目开发销售进度情况具体参见附表一3、项目成本利润情况具体参见附表二4、项目财务情况具体参见附表三二、当地宏观经济及房地产市场发展的回顾与分析1、当地宏观经济发展回顾1.1、房地产开发和经济发展水平成都市近五年GDP与房地产开发投资均呈两位数增长：第29页2002、2003年，成都市房地产开发投资增速只比GDP增速高6个和7个百分点，而全国，四川省均高出近2倍。广州、深圳GDP2002年分别为成都市的1.8、1.28倍，而房地产开发投资分别为成都市的2.3、1.8倍，说明成都市全社会投资增长是由基建、技改和房地产开发共同推动，房地产开发投资

3、规模不大，与经济发展水平协调，还有很大的发展空间。几大城市房地产投资占固定资产投资比重的比较1.2、人口规模增长第29页101.400.56.51220202091.402.58.21120201081.303.08.51090200781.253.59.01070200590.90.236.671028.62002迁移人口总和自然增长率出生率总人口(万)年份根据计生委的权威预测，到2007年成都市的人口将达到1090万，2010年则达到1120万，即是说七年后成都的人口还要增加大概76万人按人均20平方米计算，七年间将有1520万平方米的居住需要面积。1.3、商品房销售额

4、及增长率变化上图是1999年到2003年成都市的商品房销售额及其增长率变化图，可看出商品房销售额的增长在经历了波动之后基本回复到了24%的正常水平。1.4、房价与人均可支配收入第29页成都市过去五年的房价增长幅度约为年均50元/平方米左右，人均可支配收入从1999年的7098元增长到了2003年的9641元，共增长2543元，其平均增长率约为7%左右。2、当地房地产市场发展回顾2.1、房地产开发规模近五年成都市房地产开发情况表（单位：亿元，万平方米）年份开发投资额增长(％)商品房竣工面积增长(％)商品房销售面积增长(％)商品房销售额增长(％)199999.924.9476.

5、431.6370.511.768.338.02000129.229.3538.213.0433.617.078.214.42001170.832.2816.051.6701.061.7129.765.82002203.319.1957.317.4815.616.3162.525.32003245.420.71,018.36.4966.418.5202.624.6综合上表可以看出，近五年成都市房地产开发势头强劲，房地产开发规模稳步扩大，几个主要指标基本都达到了两位数的增长率，开发投资额、商品房销售额、商品房施工面积、商品房竣工面积、商品房销售面积均是五年前的两倍多。值得注意的

6、是在2001年多项指标达到最大的增长幅度之后，近两年都回归到20％左右的增长率，在一定程度上说明了成都市房地产市场日趋理性。第29页2.2、商品房供销状况过去五年成都市商品房销售旺盛，以住房消费刺激经济发展的政策成效明显。商品房竣工、销售衔接较好，需求拉动投资增长特征鲜明。1999年到2003年的五年间，成都市商品房竣工面积增加了541.67万平方米，增长114%，销售面积增加了595.85万平方米，增长161％，商品房销售增幅大于竣工增幅。在竣工和销售面积同步增长的同时，供求关系大为改善。2003年商品房竣工面积销售率达94.9%（销售面积/竣工面积），高于全国平均水平（

7、79.7%），在15个副省级城市中仅次于南京（113.2%）居第二位。反映成都市房地产市场的供求状况良好，运行健康，需求拉动投资增长特征明显。1999年─2003年成都市商品房竣工、销售面积及竣工面积销售率对比表 1999年2000年2001年2002年2003年竣工面积（万平方米）476.60541.81815.62957.341018.27其中：住宅375.18464.77716.34790.29897.96商业用房49.7848.3254.6994.8881.46办公楼26.4815.079.6920.815