伊通市场报告终稿1-15

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1、伊通·市场定位报告谨呈：鑫宏城房地产开发有限公司2010-1-18项目本体目标设定市场情况产品规划及建议项目定位整体框架项目本体——地块区位分析本项目位于伊通县西部，项目西临“西广场”，被称为伊通县“西大门”位置。本项目濒临三条路，中华西路、广场路、人民大路，交通与出行便利。本项目地块性质为西部片区稍偏离城中心地块。项目本体——地块交通分析本项目西部直通四平市方向本项目距离伊通县中心区约1500米，步行15分钟本项目出行除步行外主要以招手电动车为主。交通情况项目本体——周边生活、商业配套购物餐饮周边缺少大型购物场所，周边门市店面以经营摩托车为主

2、周边饮食业较缺乏。医疗学区距离医院距离较远，医院主要分布在东部片教育学区上不便利，主要分布在伊通大街南部生活配套缺乏地块资源综合评价▽本项目三面临路，商业裙楼价值明显，▽本项目有待塑造出未来几年广场旁核心居住位置。规模▽地块规模在伊通现阶段属于中大型项目▽主要为住宅用地，占地4万平方米，容积为2自然资源▽本项目紧邻伊通县最大的休闲广场-----西广场，运动休闲便利设施资源▽本项目周边生活设施配套一般，相对县城中心来讲购物、学区不具备优势。▽本项目周边以居住为主，向西、向南、向北均有待开发的平房未拆迁地块，居民人口密度较小，商业氛围冷清。地块资源

3、属性诠释区位属性位于西城边缘，对全县辐射力弱对县城辐射力较弱，主要来自于学区距离与居住人文环境的弱势片区房地产消费能力较差片区居住人群主要以个体小商贩与乡镇人口，消费力偏低片区被认可度偏低学区房以及政府机关单位密集的东部具有片区优势。项目属性片区规模性房地产占地约4万平方米交通便利性项目三面临城市次主要干道路，出行便利周边生活配套一般缺少大型农贸超市、银行、医院等临近休闲景观资源侧临西广场项目区位及属性界定优势劣势1、西广场为邻，居住环境具有可塑性；2、项目本身建派出所，居住安全性优势明显。1、位置偏远；2、缺乏居住氛围3、城市配套缺少4、项目

4、学区较为劣势机会威胁1、市场尚属开发初期，项目可做形象工程2、市场内无参照项目运营模式，便于运作创新1、国家房地产宏观政策波动，将直接影响消费者心理，再度出现消费者持币观望2、市政府发展规划以东部为重点，将造成本区域开发降温项目——SWOT分析目标设定快速销售，利润最大化发挥地块优势，实现地块价值开发商品牌建设项目本体目标设定市场情况产品规划及建议项目定位伊通县城市概况伊通县以农业为支柱产业，城镇人口比例不大，从经济水平人均工资等方面可以看出伊通县居民生活水平不高，正处于发展中阶段。1、满族自治县，隶属于四平地区管辖，距离长春市48公里；2、伊

5、通县人口构成，总人口47.4万，由满、汉、回等14个民族构成。其中满族人口17.6万人，占全县人口总数的37.9%。其中农业人口34万，城镇人口约13万；3、2008年，农业总产值实现37.6亿元，农业为伊通县主要产业支柱；4、2008年在岗职工平均工资为9283元/人，同比增长22.3%；全县农民人均现金收入为5455元，伊通县现有城镇居住情况伊通大街以西总计1417户，主要以单位家属楼为主，90-94年建房的居多，居住密度较小，人口量不大。伊通大街以东计2925户，可见东部片区居住人口密度相对较大，以政府事业单位家属楼为主。以伊通大街为核心

6、，分别统计了东、西片区1.5公里内居住户数，伊通县的城镇人口在13万左右，按每户平均3.3人计算，将有3.8万户居民，明显看出现有楼房分布不足，城镇人口仍然有较大比例的居住平房。现有居住面积50-70平方米为主力，这与伊通县人均居住面积20.3平方米是比较吻合的。年限90-95年的建筑占有比例为最大，居住15-20年的老楼较为普遍，可以看出伊通县正处于老楼换房阶段。趋势一：距离长春较近，伊通县高收入居民迁出；乡镇人口迁入。趋势二：棚户区改造尚未完成，县城平房量体居多，整体购房特征由“平房向楼房过渡，旧楼向新楼过渡“阶段；伊通县近三年市场开发历程

7、自2007年开始大量开发，连续3年开发量比较均衡，以棚改为主，由销售情况确定开发量体，开发面积在10-12万平方米，年份开发项目个数建筑面积平均开发面积2007年13个124472平方米9575平方米2008年8个105695平方米13211平方米2009年11个118447平方米10768平方米以下为2007-2009年历年开发量统计：西部广场片（本案所在）项目：{天馨花园、盛宇花园、锦绣花园、西裕园}中心学区片项目：{万豪花园、八旗名苑}东部公园片项目：{盛宇豪庭、东湾半岛、万嘉滨河花园}各片区房地产市场状况项目名称位置套数（户）销售时间销

8、售率均价（元/㎡）工程进度天馨花园1082009年4月94%1570盛宇花园中华西路锦绣花园以西1302009年5月70%1720主体封顶锦绣花园中华