商品房认购协议的定性及裁判规则

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1、商品房认购协议的定性及裁判规则　　内容提要：　　近年，由于房屋价格上涨，因商品房买卖引发的纠纷不断增加，特别是开发商与买受人订立了约定定金条款的房屋认购协议后，开发商因房价上涨而反悔，不与买受人签订正式购房合同，将商品房他卖的纠纷更是大量出现。为此，最高人民法院作出了《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律的若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预购等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。对制裁开发商

2、的这种不诚信行为起到了一定作用，但在审判实践中，是否只能按司法解释中的定金罚则进行处理？定金罚则在房价涨跌不大时，对遏制不诚信行为能起到作用，但如房价涨幅过高过快，定金罚则就难以遏止这种不诚信行为。本文从当前审判实践中对房屋认购协议的性质及裁判规则进行了分析的研究，以遏制当前实际生活中大量的商品房预售中的不诚信行为，维护守信方的合法权益。　　近年来，房地产市场不断发展成熟，房地产已成为国民经济的基础性、支柱性产业。正因如此商品房买卖纠纷也不断增多，如一房数卖、随意反悔解除合同、面积缩水、预约合同不履行等情形的大量出现，严重扰乱了房地产市场秩序，损害了广大买受人的利益，但现行法律又相

3、对滞后，不利于纠纷的解决和不诚信违约行为的遏制。特别是近三年因房价飞涨，虽开发商已与买受人签订了约定定金条款的认购协议，但因房价涨速过快，部分开发商反悔，不与买受人签订正式合同，而宁愿承担定金罚则，作出将商品房他卖的不诚信行为。法院审理了大量这类纠纷，但由于对认购协议性质认识不统一，造成司法实践中的裁判很不统一。笔者想从一起案例来探讨认购协议的性质和裁判规则，以期更好的遏制和制裁这种不诚信的行为，保护守信人的合法权益。　　某市一房地产开发公司，开发某河畔工程项目。2006年4月8日，王某与该公司签订了《房号确认单》，约定王某购买该公司开发的某河畔小区1栋1单元6楼2号住宅一套，建筑

4、面积约179.6平方米，单价每平方米1278元，并约定该确认单任何一方不得毁约。同日，王某依约给付了公司20000元定金，公司向王某出具了收款收据。2006年6月28日，该公司取得了商品房预售许可证，之后，公司通知王某签订商品房买卖合同。2006年9月1日，王某持房号确认单及定金收据到该公司，结果该公司却在定金收据背面批注“同意退房”。王某对退房不予认可，要求公司继续履行房号确认单义务，公司拒不履行。一年后，王某诉至法院要求公司履行确认单约定的义务。诉讼中，公司称王某在公司通知其签订商品房买卖合同时，表示不要此房，公司是按王某的退房请求，解除与王某的购房预约关系，公司不应当按房号确

5、认单履行义务，但公司未提供证据予以证明。但王某表示从未有不要房的想法，自己于2006年9月1日到公司订立合同，是公司看房价上涨就借故让我退房，本人不同意退房，因而诉讼到法院。法院查明：王某与公司订立房号确认单时，房屋开盘价格为每平方米为1278元，同年9月，已上涨至每平方米1900余元，至诉讼时，房屋价格上涨至每平方米2500余元。因房价的上涨，是否签订正式购房合同并实际履行对公司和王某的利益影响均很大。　　法院审理认为：公司与王某签订《房号确认单》，并向王某收受定金作为订立商品房买卖合同的担保，确认单约定当事人有义务在一定期限内签订商品房买卖合同，双方签订的房号确认单不具备《商品

6、房销售管理办法》规定的商品房买卖合同的主要内容，因此，房号确认单不属于商品房买卖合同，应当属于商品房买卖合同的预约合同。公司不能提供证据证明双方对订立商品房买卖合同的时间进行过约定，亦不能提供证据证明系王某的原因未能订立商品房买卖合同，因此，应当按照双方签订的房号确认单履行义务。法院判决公司在判决生效十日内与王某签订商品房买卖合同。　　双方均未上诉，法院判决生效后，王某多次找公司订立商品房买卖合同，但公司一直推诿拒不履行。王某也没向法院申请强制执行。其实本案的判决是否能得以强制执行，如何执行是值得研究的问题，因为双方就购房合同尚有许多主要条款未进行约定，对合同的主要条款如未能达成合

7、意，能推定为是公司不履行合同吗？再者若该房在执行前已他卖善意第三人且办理了产权登记，已无法签订主合同，那必然会造成执行无果的结局，仍无法保护买受人的合法权益。因此是否能判决实际履行，仍值得研究。当然这并非本文探讨的范围，本文研究的是认购协议的性质及裁判规则，换言之如果王某不要求继续履行确认书，而是改为要求公司对不诚信行为承担金钱给付的民事赔偿责任是否可行？或双倍返还定金是否可行？　　本案中的确认单是买卖双方约定今后一定时期内，以约定的价格、面积、户型签订正式的买卖合同