邯郸秀水街项目前期策划及整体营销策略报告：邯郸秀水街前期策划方案

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1、邯郸秀水街项目前期策划及整体营销策略报告一、项目的竞争分析本案中商铺占较大比例，是主要的物业品种，一层打造临街门面房，二三层作为店中店。相比产权酒店和住宅，商铺的开发利润更大物业品种设定集中式商业本案所属区域是城市经济、政治、生活的核心区，毗邻火车站，酒店业的市场空间巨大但只作为辅助型投资物业，非项目的主要品种产权酒店街铺/店中店快捷式酒店[待定]二、各物业品种的竞争分析与普通商场不同的是，本项目打造的是复合型商业－－城市步行街。城市发展到一定的程度，从原来的地摊式商业——传统的百货式商业——集购物、餐饮、娱乐、休闲、商业、商务、文化、生活于一体的体验式商业中心（城市步行

2、街--SHOPPING-MALL）一个城市只有一个商业中心，这个商业中心，往往是一站式的休闲消费商业中心。如广州的上下九、上海的南京路、武汉的汉正街……不仅如此，城市步行街本身就是城市商业的一次更新换代，一次大变革。邯郸秀水街立足于北京成功的商业模式，依托邯郸老商业多年积累而成的成熟商圈，根据邯郸本地的消费习惯和特色，打造具有邯郸特色同时兼容北京成功商业经验的邯郸秀水街，该项目将是邯郸商业史上的一次史无前例的突破。城市步行街大时代下的必然产物1、核心竞争力主力店的作用是什么？除了消化一定的土地储量，最核心的作用就在于提升周边产权商铺的价值，提高同场商品品牌价值、从而有效的

3、支持商铺的相对高的价格。一个主力店的号召力是不够的，尤其是有一定的体量；若如只有一个小型超市放置在二三楼，则不足以提升一楼产权商铺大多的附加价值。所以就需要更多的这种商业主力单位来支持，从而达到提升商场整体品牌价值的作用。品牌主力店群1、核心竞争力既然主力店是为产权商铺抬价服务，那么在总体规划中，就应力求将商铺合理设置在主力店周围，充分实现人流共享；合理分配主力店的资源，保障各个楼层产权商铺的均好性，以其实现全盘旺销。因此，我们在配置主力店的时候充分发挥她的几点大优势：品牌号召力、人流共享资源、最大限度地逗留客群、盘活死角位、拔高商业档次。品牌主力店群1、核心竞争力城市商

4、业步行街具有统一规划、统一管理、统一招商、统一运营，充分合理地的优化配置各种业态业种，最大限度地发挥资源共享，优势互补等优势。相比临街店铺的脏、乱、差的弊端。城市步行街则充分发挥了其人性化需求：合理的空间利用、休闲的购物氛围、明确的标识指示……并且空中连廊、透明顶板等等人性化设计，使购物不受天气的影响，实现舒适购物的利好因素。功能分区大优势1、核心竞争力产权酒店相对住宅、写字楼而言,前者户型更精致，同时兼顾酒店24小时贴心管家式服务，省心省力，永无后顾之忧。产权酒店小户型投资，资金灵活、投资门槛低，市场适应性更强。产权酒店公寓立于本项目与商铺相互补充，投资、自住都适合。1

5、、核心竞争力产权酒店－－小户型适应性更强二、主题定位一、主题定位案名：邯郸秀水街要成就成功商业地产销售，最快捷的渠道就是——借势！二、主题适应性分析1、出口外贸品，优质商品转内销的特色商业形态，决定商品品质的优质保证！2、批发与零售相结合，针对面广，庞大的客流人流出货量，更大降低成本，在同类商品中较其他更物美价廉！3、特色经营，抢先占领商业业态的空白点；邯郸市现还未有批零结合的商业业态，未来的发展空间巨大。4、邯郸秀水街70％的商户都是由北京秀水街商户进驻经营的，商家经验丰富，货品形式多样、时尚潮流、样式齐全。可让邯郸市民与首都市民同在第一时间享受新品，真正意义上与时尚潮

6、流同步二、主题适应性分析5、A货是现全国最受消费群喜欢追捧的商品类别，以至低至实惠的价格就可以享受到与高价格品牌同等级别的商品，性价比占有极大的优势！6、据不完全统计2005年北京秀水街的营业额高达2.8个亿，纯利润高达三成，且每年都比上一年上升8.5％利润回报。7、邯郸秀水街商圈覆射面广，批零结合，不仅仅是邯郸市民购物的首选，更是以邯郸为中心辐射周边的县市以及临近省份。二、主题差异性分析尽管和平路沿线商业街贵为商业第一旺道，但存在整体集中式商场数量多，临街商店数量少；主要以经营小商品小百货、时尚潮流服饰、传统百货业为主的商业格局，无特色商业。商业结构不平衡、消费模式单一

7、，无休闲氛围，缺乏体验式消费。尽管百货业态在邯郸市场经营状况还属理想，对于时尚潮流服饰热情不减，但是总体而言，同质化商业太多，特色商业太少，尤其缺少时尚潮流特色品牌。而本案正是把握了这个绝好的商业契机，在第一时间抢占城市空白商业市场。目前城市的在售项目大部分都是社区的裙楼商业，以松散商业、社区商业为主，难成整体气候，与本案的步行街街区集中大商业有本质的不同；结论：邯郸秀水街商铺和目前在售的商铺有较大的差异性，充分符合差异化市场的划分原则。通过建筑布局和环境设计上的较多亲和空间设计、健康生态理念设计、景观型物业设计、街区内人文空