沈阳万象城调研解析

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1、华润系列研究——沈阳万象城附注：红色字体为已开业项目，项目开业时间更新到2011年5月。杭州钱江新城万象城上海吴中路万象城深圳万象城沈阳万象城南宁万象城济南万象城青岛万象城无锡万象城常州万象城成都万象城重庆万象城郑州万象城合肥万象城全国14个华润万象城，目前开业3个。沈阳万象城大连万象城华润万象城——全国版图项目所属城市位置深圳华润中心位于深圳市罗湖区——深圳金融商业核心区域杭州位于杭州未来CBD核心区域钱江新城沈阳位于沈阳市重点开发的金廊规划区的核心位置（辽宁体育馆原址）成都位于新城东核心位置——二环路东三段万年场双桥子片区南

2、宁位于东盟国际商务区的核心区域万象城选址要求：城市黄金地段，城市金融商业中心或未来CBD核心区，基地分析——项目选址万象城选址对比：基地分析——区位235米375米SITE80501㎡GREEN7700㎡沈阳华润中心位于沈阳市重点开发的金廊规划区（南段）的核心位置整个项目用地为矩形，南北长约375米，东西长约235米，其中场地东北角为7700平米的市政绿地。四至：东至青年大街、西至彩塔街、南至规划18米路(与省工业展览馆相邻)、北至文艺路。华润中心规划路彩塔街青年大街文艺路基地分析——现状基地分析——现状彩塔街基地分析——道路交

3、通青年大街地铁二号线文化路文艺路建院路规划路规划路规划路规划路基地三好街五爱街五爱批发市场东青年大街：城市主干道，规划双向10车道文化路：城市次干道，规划双向8车道北文艺路：城市次干道，规划双向6车道南规划道路：18米西彩塔街：规划双向4车道地铁：距离二号线工业展示馆站不到100米，通过地下通道，万象城与地铁直接连通公交站点：分别是青年大街和文艺路的体育馆站；133，134，222，257，214，244，225，238等20余条；距离火车站15分钟车程，机场20分钟车程工业展示馆站青年大街基地分析——地铁青年公园站工业展示馆站

4、中街太原大街基地分析基地文化教育住宅商业市政公园办公酒店城市综合体商业定位嘉里中心基地茂叶中心地铁2号线文化北路站家乐福青年公园基地分析——周边配套沈阳茂业中心沈阳嘉里中心沈阳二中省气象学院省气象学院沈阳音乐学院工业展览馆药科大学东北大学沈阳九中电脑软件城基地分析——规划条件规划设计条件:出让面积:80501.4平方米用地性质：商住混合用地，商业比例75%容积率：≤4.5绿地率：居住部分≥30%，北侧现状绿地仍作为绿地纳入地块统一规划建筑高度：满足机场净空要求，以净空批复为准出让年限：居住50年，商业40年土地交付时间土地成交价

5、付款进度要求沈阳万象城项目解读东北三省如何布点？为何要先抢滩沈阳？然后布点大连？宏观环境——选址疑问附注：红色字体为已开业项目，项目开业时间更新到2011年5月。杭州钱江新城万象城上海吴中路万象城深圳万象城沈阳万象城南宁万象城济南万象城青岛万象城淄博万象城无锡万象城常州万象城成都万象城重庆万象城郑州万象城合肥万象城全国：东、西、南、北战略基点大连万象城宏观环境——万象城全国战略沈阳中国东北地区最大的中心城市SHENYANGChinaNorthEastAreaCentralCity辽宁省会，东北地区经济、文化、交通、金融和

6、商业的中心；沈阳是连接东北地区与华北、华东、西北等其他地区的重要交通枢纽；东北三省消费力最强的城市东北三省辐射范围最广的城市东北三省投资报酬率最高的城市东北三省时尚上升度最高的城市沈阳概况ShenyangSummary东北地区宏观环境——沈阳总体情况主要是外来人口的迁入，反映了沈阳的经济发展产生了较强的吸引力宏观环境——沈阳总体情况沈阳市区人口密度分布图：宏观环境——沈阳总体情况沈阳高人口密度区域主要集中在和平区和沈河区。金廊沿线人口密度普遍很高。人均可支配收入稳步增长，增长幅度较大，至2010年已达到21578元同处环渤海经济

7、圈，与北京相比，差距较大，刚刚达到北京2007年的居民人均可支配收入水平；2010年沈阳人均可支配收入低于大连，略高于长春和哈尔滨，在东北三省主要城市排名第二宏观环境——沈阳总体情况2010年，沈阳人均消费性支出为15676元，与北京相差较大，刚刚接近北京2001年的水平，在东北地区的几个主要城市中排第二，相对2006的第三名有所提高2010年沈阳人均可支配收入低于大连，略高于长春和哈尔滨，在东北三省主要城市排名第二宏观环境——沈阳总体情况根据沈阳市商业局统计，截至2007年初，沈阳商业网点总面积约1100万平米。总面积包含市区

8、和郊区零售、餐饮服务和批发物流三大类，具体为百货、购物中心、餐饮网点、批发市场、商品交易市场、物流基地以及乡镇商业街等虽然总面积大，但有较大部分为批发市场、物流基地，实际人均拥有的商业零售面积仅0.8平米，低于北京2004年年底0.9平米的水平。从引领零售市场的