物业管理--高空坠物威胁

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1、物业服务公司如何应对高空坠物威胁深圳市国能物业管理有限公司吕光耀摘要:物业管理企业的全部工作就是要为业主和住用人创造“整洁、文明、安全、方便”的生活和工作环境，确保业主和使用人能在宁静、温馨、优美的生活和工作环境中生存、享受和发展和项事业。但是，严重的高空坠物事件的发生，离我们越来越近，而且已成为日异严重的社会问题。高空坠物对于物业服务公司来说影响十分恶劣，它不仅会对物业服务公司的品牌、服务质量、服务水平等带来巨大的负面影响，甚至会出现业主索赔的情况，给企业的带来经营风险。物业服务公司在日常管理服务过程中如何应对高空坠物的威胁，显得尤为重要。特别关注本管理区

2、域内可能出现的高空坠物的行为发生，做到及时教育、引导和提示，改变用户的不良习惯，以防高空坠物事件的发生。关键词;物业服务公司如何应对高空坠物 物业的安全管理是否到位，直接关系到业主的人身财产安全，关系到能否维持正常的生活和工作秩序。因此，物业的安全管理是物业服务公司的管理水平和服务水平最重要和最核心的体现。2010年7月8日，笔者有幸参加了由深圳市物业管理协会组织召开的“城市高空抛物研讨会”，会议特别邀请了深圳市中级人民法院法官、深圳市南山区好来居案审判长石磊、此案律师刘长森参加并发言。会议强调：自今年7月1日起实施的《侵权责任法》对高空抛物、坠物有了法律的

3、责任界定，好来居案终审虽判物业管理企业无责，但整个物管行业不能因此松懈。高空抛物现象被称为悬在城市上空的痛，被列入社区内最危险的不文明行为，物业服务公司又如何应对高空坠物呢？一、高空坠物危害　　随着我国城市化进程的推进，城市处处已是高楼林立。高空坠物已经成为一个典型的社会问题，高空坠物伤人，甚至造成受害者死亡的事件屡有发生，据相关数据显示，2005年度全国因高空坠物造成的纠纷案件就达2000余起，（通过法律诉讼的高空坠物案件），其中重大伤害事故约180余件，死亡事故约20件。据估计，全国每天坠物总重量为28吨，平均每次坠物重量为0.42公斤。这些数据告诉了我

4、们高空坠物的现状是多么的惊人，其中的风险是多么大。　　笔者所在国能物业管理有限公司，是世界五百强企业“国家电网公司”所属的一家物业服务公司。公司本着以为人为、客户至上、科学管理、优质服务的宗旨为华能大厦客户服务。华能大厦是一幢超高层甲级写字楼，地处深圳市区繁华的“华强北”商业圈。楼内有各类大小企业150余家，其中包括深圳市属大型企业深圳能源集团，国有大型企业及央属特大型企业国家电网公司、中国船舶、交通银行等。安全管理工作始终是我们物业服务工作的重中之重。但高空坠物却也偶有发生，威胁着客户的人身财产安全，给公司的服务工作带来严峻的挑战。（一）各类高空坠物的原因

5、分析　　 笔者认为产生高空坠物原因主要包括：物的所有者或管理者对物的管理、维护不善所致，有的是因为物体因外力所致的脱落，如台风、雷电击中等。人为的高空坠物一般是人的惰性心理或不良的生活、工作习惯所致，另一个重要的原因就是抱有侥幸心理随意摆放物品。儿童无知好奇或是大人未正常引导所致的高空坠物。有时，人与人之间发生的矛盾、冲突也可能是高空坠物的起因。由于引发高空坠物发生的因素存在复杂性和突发性，因此，从某种意思上说要真正杜绝高空坠物困难重重。　　（二）高空坠物给物业公司带来的不良后果　　1、增加卫生保洁工作难度　　 常有业主为了图自己方便，将废弃物随处乱丢，造成

6、区域内卫生环境的脏乱差。一些较隐蔽的绿化带区域，常常变成了某些人临时的垃圾场，随意丢弃的垃圾不仅会伤害植物，还会因其与绿化植物混缠在一起，增加了保洁人员的劳动强度，给环境管理工作带来困扰。　　2、破坏和谐环境，不利于融洽关系 楼下行人、车辆等物品有时被楼上业主坠物伤害或弄脏，引发楼下客户与楼上坠物所有者之间矛盾，时常会投诉到物业服务公司。对小件物品坠落，物业公司很难取证是哪人所为，即使有证据证明是哪位业主有意或无意的行为造成的坠物，若没有造成人员伤亡或财产损失，物业公司也只能劝说、教育，无权对高空坠物者采取惩罚性措施，受害者往往还指责是物业公司服务水平低，影

7、响了客户与物业公司之间的关系。　　3、事故赔偿风险难免　　取证难是高空坠物的一大难题。据有关资料显示，有90％的高空坠物事件找不到肇事者，受伤害者只能自己承担后果。高空坠物引发伤人或财产损失，往往受损者最先找到物业管理公司，要求寻找肇事者，并找出事故的原因，物业管理公司自当全力配合，但由于高空坠物事故的发生存在突发性与隐蔽性，往往难寻事主，由此，物业服务公司则常常无辜被牵入官司。　　 2006年5月31日，深圳市南山区向南小学四年级学生钟雨（化名）在放学途中，被好来居大厦坠落的一块玻璃砸中头部后经抢救无效身亡，年仅10周岁。案件发生后，警方展开了长达数月的调

8、查，但最终仍无线索。在此案例中，由于无法找到肇事者，