企业生产经营活动中的税收筹划案例

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1、第三节企业生产经营活动中的税收筹划案例案例：1一、案例名称：卖？租？还是投资？二、案例来源：《税务筹划》2004年第三期三、案例适用：第七章第三节企业生产经营活动中的税收筹划四、案例内容：甲公司是位于深圳福田区的老外商投资企业，在华强北路的繁华地段拥有临街厂房一栋。2002年1月甲公司为扩大生产规模，将生产车间迁移到福田区车公庙工业园，留下厂房以待处理。经过评估机构评估，该厂房的重置价值为1000万元人民币。现在有一外商欲在该市投资设立一家大型购物中心，打算利用甲公司原有的厂房改造成朗瑞尔购物中心。朗瑞尔购物中心的投资可行性研究表明：外方将投入600万美金（约折合人民币5000万元），作为注

2、册资本，投资期限15年。预计投产后第三年开始盈利，盈利前三年每年的税前利润为人民币800万元，以后10年每年的利润将稳定在1200万元左右。现在有三个方案可供甲公司选择：（1）第一种方案，以１０００万元的公平市场价格将厂房转让给购物中心。（2）第二种方案，将厂房租给购物中心，每年租金100万元，15年后处理该厂房的税后净值为400万元。（3）第三种方案，甲公司以该厂房折合15％的股权投资入股，与外方共同投资购物中心。投资报酬率为８％，企业所得税税率为15％。五、筹划分析：　　甲公司在三种不同的方案中，需要缴纳的税收各不相同，企业的税后净收益也不相同。现将甲公司在三种不同的方案中需要缴纳的税收

3、和税后净收益分析如下：第一种方案：首先，转让不动产需要按５％的税率缴纳营业税，公司应纳的营业税为：1000×5％＝50（万元）；注：根据相关法规，转让不动产的营业税计税依据根据转让方取得该不动产的方式不同而有所不同。基本原则是自建的不动产出售时按照出售价格征收营业税；如果该不动产是转让方购置的，则可以从转让价格中扣除购置价格后作为计税依据。本案例假设该厂房是公司自建的。其次，转让厂房的收入扣除相应的税金后，应并入企业的收入总额缴纳企业所得税。该笔收入需缴纳的所得税为：（1000－50）×15％＝142.5（万元），企业的税后净收入为：1000－50-142.5＝807.5（万元）。第二种方案

4、：　　首先，公司要就租金收入缴纳房产税，应纳的房产税税金为：100×12％＝12（万元）；　其次，租金收入要交纳营业税，应纳营业税为：100×5％＝5（万元）；　再次，该租金收入扣除相应的税收后，应并入企业的收入总额，缴纳企业所得税，企业每年需就此缴纳的所得税为：（100－12-5）×15％＝12.45（万元）。　企业每年的税后租金净收入为：　100－12－5-12.45＝70.55（万元）。　　将15年的收入按年金折合成现值为：　70.55×8.5598＝603.8939（万元）。（注：8.5595为年利率8%年限为　　　　15年的年金现值系数）　将15年后处理厂房的400万元净收入折算成

5、现值为　400×0.3152＝126.08（万元）（注：0.3152为年利率8%年限为15年的复利现值系数）　合计：净收益现值为：603.8939+126.08=729.9739万元。第三种方案：朗瑞尔购物中心作为外商投资额在500万美元以上、经营期限在10年以上的商业企业，享受从开始获利年度起，第一、第二年免缴所得税，第三、第四、第五年减半缴纳所得税的优惠政策。甲公司的适用税率和朗瑞尔购物中心相同，均为１５％，因此，甲公司不必就投资收益补缴所得税。甲公司15年投资收益的净现值为881.58万元。从三种方案的净现值对比可以看出，第三种方案最大，第一种方案次之，第二种方案最小。第三种方案中甲公

6、司的投资收益的多少取决于朗瑞尔（深圳）购物中心的经营成果，因而投资收益具有一定的不确定性，其投资风险远远大于第一种方案和第二种方案。但从风险角度来考察，第一种方案中交易一次性完成，故风险最小；第二种方案由于租金收入需要按照15年分期收取，而且15年后资产处理收益也存在不确定性，故风险大于第一方案；第三种方案风险最大，公司的收益完全取决于被投资公司的未来收益，风险更大于第二方案中的租金收益。具体该选择哪一个方案，要看决策者的风险偏好、未来的投资机会等等诸多因素，并不能简单地评定孰优孰劣。投资者在决策之前，一定要结合企业自身的情况仔细权衡，全盘考虑，才能做出对企业最有利的决策。六、筹划点评：　　

7、该案例的焦点是在分析中运用了货币时间价值概念，这也是选择其作为案例的原因之一；另外从折现净收益、风险考验等多角度来评价方案也是案例分析中不多见的，参考该案例，至少提示我们在进行税务筹划时要多角度、多方位出发，根据企业实际情况做出最好的筹划方案。　　另外，如果单纯从避免营业税和降低风险出发，将第三种方案略微改变一下就可以了，先用不动产出资再转让股权即可，但该做法同样会涉及其他一些税收负担。这就需要按照案例中说的