拓新水墨林溪项目市场调研报告.doc

《拓新水墨林溪项目市场调研报告.doc》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在学术论文-天天文库。

1、拓新水墨林溪项目市场调研报告前言非常荣幸能够承接水墨林溪项目的策划代理工作，离开对市场的全面了解和持续关注，任何项目都不可能取得好的营销业绩。水墨林溪项目即将进入销售阶段，本阶段市场调研重点针对以下两个环节：一是房地产市场的现状和走势，二是长寿市场的竞争态势和竞争对手.对这两个方面有了清晰的认识，结合项目具体情况，我们就能够制定出项目营销工作地目标、策略，以及实施计划。由于时间有限，市场调研工作在涉及面和深度上，有可能存在不足，我们将不断更新和完善，市场研究工作，将贯穿项目整个营销周期。一、下半年，市场究竟会怎么走？（一）从小阳春说起1

2、、概述这或许是今年各类媒体上,评价房地产市场用得最多的一个词。市场整体成交上去了。今年1——4月成交量为560万平方米，比07年同期增长24%，比08年同期增长更是达到惊人的50%，4月借春交会的势，成交一举达到225万平方米。企业也是风光无限。龙湖重庆公司09年1——5月销售突破26亿，金科重庆公司09年前4个月成交突破10亿。值得关注的是，在资本市场上，重庆地产企业也开始有所突破，龙湖发了14亿的企业债、相当于一个规模不小的IPO，金科和隆鑫借壳上市也进入实施阶段。2、小阳春是怎么来的？08年市场非常冷，到09年突然变得阳光明媚，这

3、其间最大的一个原因，我们认为还是由于房地产行业自身的重要性，以及由此衍生的政府拉动。（1）政策包括行业政策和货币政策。在行业政策方面，二套房、二手房转让税费等都有明显松动，此外，地方政府表现得尤其主动，比如荣昌，去年底房交会优惠力度之大，堪称空前；在货币政策方面，银行一再调低贷款利率（低至7折），也给了购房者足够的消费信心。（2）资金的力量如果说信心比黄金更宝贵，那资金就是市场的血液。今年一季度，银行新增贷款供给4.58万亿，新增存款2.98万亿。银行的存款比例显示，企业存款在大幅增加，各人存款小幅下滑。几条巨大的资金流按下面的渠道在涌

4、动：银行——企业——银行银行——企业——股市（资金监管相对比较严，但还是难以禁止）、房市、债券市场个人——从银行取钱+09年原可能用于储蓄的现金——投入股市、房市中小企业——被兼并，拿到现金——进入房市、股市（对抗潜在的通货膨胀）有了充足的现金支持，房市从去年的寒冬中，终于缓过一口气。（3）拆迁的拉动今年重庆市政府计划总体拆迁量是400万平方米，主要以为现金安置为主，赔偿标准大致为当地房价的100——120%（比如两路拆迁建面价格3400——3700，龙溪镇建面价格4500，都高于当地普通商品房价），并且本年拆迁完成情况直接纳入政绩考核

5、指标，各区政府去年又得到中央政府大笔救市资金，不差钱，拆得起，一季度投入拆迁资金达到92亿，如果按3500元/平方米的补偿标准，足以拆迁260万平方米，并且很多地方是拆了直接建市政绿地。按照目前约260万平方米的拆迁进度，加上08年拆迁的滞后释放，业内普遍估计一季度成交量中，至少有180万方由拆迁购买力贡献。（4）刚需的启动春节是传统的房地产销售旺季，去年被寒潮压抑了的刚性需求，在市场回暖后在09年一季度集中释放，为这拨行情起到了推波助澜的作用。附：哪些人在小阳春里买房三月份重庆主城成交套均面积98平方米，二月份96平方米，三月份90平

6、方米，明显体现出紧凑型户型走俏的市场特点。而小户型往往是三部分购买力来支撑，一是拆迁户，二是满足基本需要的初次置业，三是投资性需求，这和今年拆迁及银行存贷款比例的变化是一致的。此外，由于改善型置业始终存在，重庆滨江住宅、低密度住宅也取得了较好的市场业绩，而这部分购买力往往向大企业集中，比如龙湖、金科等，这两家企业在09年1——5月合计约40亿，其中高端物业龙湖占的比例更大。由此，我们可以看出，这一拨小阳春，需求呈一个哑铃型，高端重，低端重，基数最大的中间阶层缺乏活力。在一次和业外人士的座谈会上，一个装饰行业的与会者的言论比较触及实质：你

7、仔细看身边称得上小康的家庭，有几家还没有买小区房，又有几家买得起洋房别墅，你让他们为什么买？拿什么来买？你给他们一个买的理由？重庆市城镇居民人均居住面积是，31.5平方米。3、小阳春背后的寒意（1）成交价格（表一）（2）潜在供应量——目前重庆市场上已拍未开发土地，与空置房面积合计，接近4000万平方米。——今年重庆一季度，重庆市推出约3万亩土地供开发，如果按2.5的容积率计算，可以开发大概7500万平方米房屋。——开发商和政府手上马上可以拿出来开发的地，已经足以开发5——10年。（3）拿地的热情——据《中国房地产报》，全国一季度土地成交

8、仅约为去年同期40%，去年土地出让为重庆政府贡献101亿元收入，今年一季度实际到位不足8亿。——全国性龙头开发企业，对政策和行业风向最敏感的大腕，招（商）中（海）保（利）万（科），今年在土地市场上罕有作为，