观山湖1号营销方案终稿

《观山湖1号营销方案终稿》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、贵阳思源房地产经纪公司2008.8.20谨呈：中国水电地产（贵阳）有限公司观山湖1号营销策略及执行方案PartI｜市场分析PartII｜产品分析PartIII｜营销目标PartIV｜问题提炼PartV｜解决之道PartIV｜合作方式索引：INDEXPartI｜市场分析市场供应格局金阳区域研究结论宏观调控后贵阳房地产市场几个关键特征：1、投资、二次置业客户锐减，市场关系由卖方转向买方，消费回归理性。2、市场供应充足，成交量萎缩近半，价格坚挺,成交额上升，说明刚性需求依然强劲。3、土地向品牌房地产商聚集，大盘主宰竞争市场。市场供应格局（１）呈现大盘竞争格局，正由产品向品牌竞争过渡；各区域功能

2、板块定位成型，居住群落板块化；未来市场将由三大板块构成主要竞争。战场格局：小河板块乌当板块金阳板块本案供求现状：08上半年市场供应充足，同比上涨58%；房价坚挺，同比07年上涨32%；成交量萎缩47%。区域供应面积（万方）区域均价城市功能定位代表性楼盘两城区7404624元/㎡贵阳行政商业文化中心中天世纪新城、保利·云山国际金阳新区12923539元/㎡城市新中心，新的商贸金融服务中心金阳新世界、观山湖1号、贵阳世纪城白云区2222425元/㎡省级经济技术开发区，重工业区恒大·绿洲、利海米兰春天、中天·托斯卡纳小河区2862912元/㎡现代化工业强区、现代化都市新区山水黔城、兴隆珠江湾畔

3、乌当区1463032元/㎡城市板块片区中心，后备工业区、观光农业旅游区保利国际温泉新城花溪区402247元/㎡城市板块片区中心，旅游、物流区兰馨桂馥未来几年市场供应主要以金阳新区、两城区、小河、白云区域为主，其中金阳新区供应比例达到47%，供应量为1292万平米。目前区域价格最高为两城区、其次是金阳（3539元/平米）、乌当、小河、白云、花溪区。各区未来商品房供应面积各区成交均价分析区域审视：金阳区域研究（２）供应：产品区间面积供应户型供应五盘共计9951套。1房供应1.69%，主力集中在50平方米以上舒适性1房；2房供应16.35%，主力集中在为90—100平方米标准2房；3房供应59

4、.8%，主要集中在110—140平方米的标准3房；4房供应14.98%，主要为标准4房和舒适4房；120-160和160平米以上。跃层供应7.14%，主要集中在150-200平米的产品。注：五盘指金阳新世界、金龙国际花园、金元国际新城、观山湖1号、贵阳世纪城成交：产品供应、成交一览表户型面积区间推出套数同期占比销售套数销售率户型推出套数户型销售套数户型销售率一房50以下590.59%5898.31%16813982.74%50以上1091.10%8174.31%二房一厅90-1002462.47%24398.78%1622128679.28%二房二厅90以下1871.88%17593.5

5、8%90-1009649.69%75978.73%100以上2252.26%10948.44%三房一厅120-1406106.13%46375.90%5956366861.58%三房二厅100以下50.05%5100.00%100-1206206.23%45373.06%120-140311331.28%172555.41%140以上158715.95%100763.45%三房三厅120-14090.64%666.67%140-16070.50%457.14%160以上50.35%5100.00%四房一厅120-1401141.15%5850.88%148659239.84%140-16

6、01971.98%13166.50%四房二厅120-1401141.15%5346.49%140-1605335.36%8515.95%160以上5285.31%26550.19%5-2190-21040.28%4100.00%44100.00%复式150以下1811.82%2513.81%7159313.01%150-2003873.89%235.94%200-250650.65%3249.23%250以上820.82%1315.85%总计9951101.52%578258.10%大户型销售去化速度缓慢，中小户型需求旺盛；销售去化速度与户型面积大小成反比。以创新产品启动，配套以商业街、

7、会所等设施，突破区域限制，迅速建立社区形象，一举奠定开发气势；一、创新产品启动，迅速形成产品展示，突破区域限制吸引重视产品品质、居住环境以及生活氛围的中等阶层置业者，如城市白领、中高层管理阶层；二、区域大盘开发，面向市场主流消费群体首期以中等价格提供高品质产品，符合目标客户的置业特征；三、以社区综合品质和较高的性价比取胜分期开发的规模和节奏根据市场可以接受的容量和房地产开发的一般规律确定，有效保证项目的可持续发展；四、采取小步快跑的