商铺价值分析与理财策略实录_

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1、科学理财论坛：商铺价值分析与理财策略实录时间：2003年9月13日地点：中友百货8楼多功能厅　　特约专家主持高巍：各位朋友，下午好。今天欢迎大家来参加商铺价格分析与理财策略咨询报告会。近年来，商铺投资成为中小企业和中高收入家庭进行理财的热门领域。为帮助广大投资人理性评估商铺价值，科学有效地进行房地产理财，由新浪网、北京电视台、信报、精品购物指南、北京现代商报等强势媒体主办的“科学理财论坛”，携手北京晨报“商业地产系统论坛”、北京商铺投资经营者俱乐部，共同举办此次“商铺价值评估与理财策略”大型咨询演讲会。此次活动由碧溪家居广场冠名，由北京谋为先投资咨

2、询公司(科学理财网www.kexuelicai.net)和红石行房地产经纪公司承办。　　今天的活动分上下两个半场进行，分别有三位专家将从不同角度阐述商铺投资理财的有关内容。每个半场结束后还将有一小段的观众提问时间。　　首先我来介绍一下演讲嘉宾：　　红石行房地产经纪公司总裁潘好龙：商铺理财市场现状及商圈选择。　　国际商用地产师协会中国中心主任、外经贸大学梁蓓教授：商铺价值评估与风险防范。　　碧溪家居董事长助理、销售总监侯锦：委托经营管理，是投资商铺的最佳方式。　　交通银行信贷专家邹海涛：商铺贷款策略与程序。　　优士阁项目经理马云波：CBD商用物业的投

3、资价值。　　肯德基餐饮集团市场部店面选址专家付昆：商业店面评估策略。　　首先有请红石行房地产经纪公司总裁潘好龙先生演讲。　　潘好龙：我讲东西时间会比较长一点，我可能重点讲讲后面的东西。　　讲之前，我简单介绍一下商铺投资热的背景。s第一，我们国家经济持续稳定的发展。改革开放二十多年以来，中国经济持续稳定的发展，老百姓有钱了。　　第二是老百姓目前的投资渠道还比较单一，目前的股票和期货市场，其他的投资理财方式比较简单，或者相对比较少，对北京来讲可能多一点，小的城市，投资渠道可能就更少了。　　第三点，与股票市场长时间的低迷有关系。这几年股票市场不景气，在座

4、的如果有投资股票的，基本上是赔了一半了，甚至还要多。股票投资风险比较大。　　第四点，人民银行的8次降息，导致银行存款利率非常低。　　第五点，城市的大规模的改造，导致老的商铺消失了。大家知道，目前北京二环以里、三环以里，老的商铺拆迁得非常多，短时间形成了一个市场的空档。　　另外，我们国家产业结构的变化使服务业需求增加，现在第三产业快速发展，以前第三产业的比重非常小，现在的比重越来越大，商铺的需求也就越来越大，好多媒体、好多报纸上都有求租商铺的，有这样的需求。　　还有一点，一段时间内商铺投资的高回报率也是一方面的因素。媒体都在报道，说现在的投资商的回报

5、率非常高，可以达到17%，到15%，这其实是一个误导，一般的理解说投资商回报率比较高的一个行业，实际上这是一种误区，后面我会专门讲这个问题。　　今年上半年以来，北京商业地产项目供应分析。　　供应量继续放大。供应量非常多，今年上半年继续保持商铺投资比较旺盛的趋势。经过我们调查了解，2002年是1700万。东部地区主要是朝外、望京，北部是海淀区，朝阳区，西部是西城区，南部的商铺相对比较少。整个目前来讲，各个区域的比例表大家也能看得出来。东部区域占的比例最大，占了42%。　　面积来看，今年，数量来看，分布得也比较多。综合面积也占了46%，我想多介绍一下投

6、资理念的东西。价格水平可以看一看，刚才有人问到这个问题，价格水平基本上在2万到4万的区间价格比较多，5000到10000的比例只有13%，1万到2万的16%，4万的比例比较大。　　目前的租金水平，是五块钱以上的居多，基本上是十多块钱，更高的是十七八块钱、二十块钱的水平。　　住宅物业比较高，基本上是二千块钱左右，商业最少的也有5、6块钱，　　北京最主要的商圈，是王府井、西单、前门、建外、中关村、亚运村、朝外、公主坟、阜成门外等等。王府井商圈70%都是外地的，其他的商圈，70%是本地的人群。特殊商圈，比如说鬼街，就是吃饭的，三里屯就是酒吧，做其他的就有

7、问题，每个区域都不一样。中关村商圈是新兴的正在发展的商圈。　　亚运村商圈，比如说月租金15250，50平米，年均总额是1825000元，购置单价最多达到26160。实际上这是一个投资的误区，认为十年回本，是投资的误区，这里面有各种各样的税费没有考虑，买房子要有3%的税费，如果个人投资，还要上个人所得税，开票，银行的发票都要上税，这占收入的20%上下，如要十年回本，通过这种算帐的方式本身是有问题的。13　　把北京的商业发展规划简单说两句，我们投资商铺的时候，一定要注意政府的规划，像肯德基的是我的好朋友，他们的背景首先要查规划，这个区域的规划是什么样的

8、状况，是拆迁还是不拆迁，考虑完规划之后再选择这个区域，是不是要租这个铺，所以我们投资商铺的时候也需要了解规划。另外要了解商