成都明宇集团明宇金融广场整合营销方案

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1、成都明宇集团明宇金融广场整合营销方案报告思路与结构项目分析市场研究项目定位营销攻略1供求关系03-09年上半年的成都写字楼市场总体处于供大于求状态，08年供应量增长较快，约为77万平米，销售量为39万平米。2005年-2009年上半年，成都市写字楼存量面积不低于107万平方米，相当于2008年年销售量的2.74倍，2007年年销售量的2.43倍，市场销售压力较大。2供求结构目前写字楼市场供求结构性矛盾突出，高端写字楼供应过剩而中端和中高端市场相对短缺，受“高端市场低端化”规律的影响，未来两年成都写字楼的供给结构将从“沙漏型”向“橄

2、榄型”转变。高端市场中高端市场低端市场低端市场高端市场中端市场（年）200320042005200620072008250050007500100000成都均价成都东大街高端价格423150575996658647384657482853266589902541693858（元/㎡）2003-2008成都写字楼价格走势图3销售价格城市核心区，增值速度无可比拟进入09年成都写字楼市场受楼市回暖、通涨预期等因素影响，写字楼市场也表现出异常活跃，成交均价保持良性增长。销售价格1998-2008年成都甲级写字楼租金统计1998199920

3、00200320042005501001500租金（元人民币）（年）788379829295成都甲级写字楼租金稳步增长20012002200620072008879897103954租赁价格5东大街片区已投入使用项目在建项目在售项目东大街沿线已拆迁待开发以及通过拓展拆迁可扩大的土地面积约有1100亩；商业规划面积约120万㎡，写字楼规划面积约150万㎡，住宅规划面积约200万㎡；截至目前，片区内在售项目有2个，已入住项目有8个，在建项目有7个（不包括规划中其它项目）中环广场1号地块正熙大厦香槟广场时代华章喜年广场铁狮门项目9号地块

4、10-3号地块九龙仓天府时代东方广场本案成都商会大厦东恒国际摩根中心国嘉新视界攀成钢项目二环路一环路红星路香格里拉东大街片区98%2006年第三季度5500元/㎡4.5万㎡中端、大开间、乙级成都商会大厦93%2007年9月7500元/㎡3.5万㎡中端、大开间、乙级东方广场2期32%2008年中8500元/㎡2万㎡中端、小开间、乙级国嘉新视界21%2008年底13000元/㎡7万㎡高端、大开间、甲级喜年广场销售率开盘时间销售均价建筑面积属性定位项目典型销售项目15元/㎡（含）万邦物业92％75元/㎡/月4.4万㎡中端、大开间、乙级正

5、熙国际4元/㎡（不含）诚信物业83％85元/㎡/月7.7万㎡中端、大开间、乙级东方广场1期20元/㎡（含）城江物业57％140元/㎡/月4.6万㎡高端、大开间、甲级香格里拉11.5元/㎡（含）嘉宝管理87%45元/㎡/月1万㎡低端、小开间、公寓式香槟广场16元/㎡（含)仲量联行A座67％B座32％100元/㎡/月9.5万㎡高端、大开间、甲级中环广场物管费物管公司入住率租赁价格建筑面积属性定位项目典型租赁项目备注：租金皆为税前报价，（含）即为物管费包含空调费，（不含）即为物管费不包含空调费。6市中心片区15元/㎡（含）宏腾国际92％

6、110元/㎡/月5万㎡高端、大开间、甲级汇日央扩15元/㎡（含）诚悦时代83％100元/㎡/月7.3万㎡高端、大开间、甲级时代广场15元/㎡（含）奥莱物业96％95元/㎡/月4.6万㎡中端、大开间、甲级城市之心15元/㎡（含）川信物业93%90元/㎡/月5万㎡中端、小开间、甲级川信大厦15元/㎡（含）戴德梁行78％80元/㎡/月6万㎡中端、大开间、甲级冠城广场物管费物管公司入住率租赁价格建筑面积属性定位项目典型租赁项目6元/㎡（不含）麦高实业73％75元/㎡/月4万㎡中端、小开间、乙级财富中心11元/㎡（不含）世邦魏理仕92％85

7、元/㎡/月6.5万㎡中端、小开间、乙级华敏翰尊2009年内装阶段4.5万㎡高端、大开间、甲级天一广场2009年幕墙施工5万㎡高端、大开间、甲级锦江国际2010年主体施工3.5万㎡高端、大开间、甲级航天科技大厦2010年主体施工7.2万㎡高端、大开间、甲级仁恒广场入市时间工程进度建筑面积属性定位项目典型在建项目2010年内装阶段10万㎡高端、大开间、甲级中汇广场备注：租金皆为税前报价，（含）即为物管费包含空调费，（不含）即为物管费不包含空调费。7人南路片区5元/㎡（不含）利丰物业92％60元/㎡/月17万㎡中端、小开间、公寓式丰德国

8、际8元/㎡（不含）锦官新城物业63％70元/㎡/月5.8万㎡中端、大开间、乙级商鼎国际18元/㎡（含）世邦魏理仕90％90元/㎡/月10万㎡高端、大开间、甲级国航世纪中心16元/㎡（含）世邦魏理仕65%110元/㎡/月7.2万㎡高端、大开间、甲级力