房地产估价作业答案

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1、一、某企业于2000年12月31日以出让方式取得了一宗土地使用年限为50年期的国有工业用地，土地总面积为3000平方米，交纳的土地出让金为30元/平方米，该宗地土地开发程度已达到“五通一平”(通路、通电、通水、通讯、排水及场地平整)。2001年12月31日，该企业因改制需要迸行土地价格评估，经调查，该地区土地取得费(含税费)平均为10万元/亩，“五通一平”土地开发费为8万元/亩，在土地开发期内均匀投入，土地开发周期为一年，银行贷款年利率为5．5%，投资利润率为10，土地还原率为6%，50年期出让金水平仍保持不变，请测算该宗地于2001

2、年12月31日的单位地价和总地价。答案：(1)选择计算方法根据题意，本题适用于成本逼近法(2)土地取得费及税费10×10000÷666.67=150(元/平方米)(3)土地开发费8×10000÷666.67=120(元/平方米)(4)利息(按单利计算)150×5.5%×1+120×1×1/2×5.5%=11.55(元/平方米)(5)利润(150+120)×10%=27(元/平方米)(6)土地成本价格150+120+11.55+27=308.55(元/平方米)(7)49年期的土地成本价格308.55×[1-1/(1+6%)49]=290

3、.79(元/平方米)(8)49年期的土地出让金30×[1-1/(1+6%)49]/?[1-1/(1+6%)50]=29.90(元/平方米)(9)计算单位地价290.79+29.90=320.69(元/平方米)(10)计算总地价总地价=320.69×3000=96.21(万元)二、某公司于5年前以出让方式取得一宗面积2000m2的40年使用权的土地，并于3年前建成物业投入使用，总建筑面积为5000m2。现时重新取得40年土地使用权的出让价格为2000元/m2，重新建造建筑物的建安成本为600万元(建设期为2年，第一年投入40%，第二年投

4、入60%，可视为年中集中投入)，管理费用为建安成本的3%，年利率为6%，销售税费为90万元，开发利润为120万元。门窗、墙面等损坏的修复费用为8万元；装修的重置价格为140万元，平均寿命为5年；设备的重置价格为100万元，平均寿命为10年；假设残值率均为零。试计算该宗房地产现时的价格。(土地资本化率为8%)。答案：(1)该宗房地产的现时价格=土地重新取得价格+建筑物的重新购建价格－建筑物的折旧总额  (2)求土地的重新取得价格V35，V35=V40*K35/K40=2000*2000*K35/K40=390.94(万元)(3)计算建筑

5、物的重新购建价格：建安成本：600*[40％*(1+6％)^1.5+60％*(1+6％)^1.5]=632.56(万元)管理费用：632.56*3％=18.98(万元)销售税费：90万元开发利润：120万元建筑物的重新购建价格：C=632.56+18.98+90+120=861.54(万元)(4)计算建筑物的折旧总额：门窗、墙面等损坏的折旧额：8万元装修部分的折旧额：140÷5×3=84万元设备部分的折旧额：100÷10×3=30万元 长寿命项目的折旧额：(861.54—8—140—100)÷38×3=48.44万元建筑物的折旧总额：

6、E=8十84+30+48.44=170.44(万元)(5)该宗房地产的现时价格：V=390.94+861.54－170.44=1082.04(万元)答:该宗房地产的现时价格V=1082.04万元2.估价对象为一写字楼，土地总面积1000m2，于2001年9月底获得50年使用权。写字楼总建筑面积4500m2，建成于2004年9月底，为钢筋混凝土结构，建筑层高5m，没有电梯，需评估该写字楼2006年9月30日的价值。搜集有关资料如下。（1）搜集了三宗出让年限50年的土地交易实例作为可比实例，有关资料如下表所示：实例交易价格（元/m2）交易

7、情况交易日期房地产状况A2200正常2006年3月30日比估价对象劣3%B2050正常2006年12月30日比估价对象劣8%C23802006年5月30日比估价对象优5%比正常价格高3%（2）当地征收农地的费用等资料如下：在估价时点征收城市边缘土地平均每亩需要5732万元的征地补偿和安置等费用，向政府交付土地使用权出让金等为150元/m2，土地开发费用、税金和利润等为120元/m2，以上合计为城市边缘土地使用权年限50年熟地的价格。该城市土地分为八个级别，城市边缘土地为第八级，而估价对象处于第六级土地上。各级土地之间的价格差异如下表所

8、示：级别一二三四五六七八地价是次级土地的倍数1.41.41.41.41.41.31.31土价是最差级土地的倍数10.547.535.383.842.742.001.501（3）在估价时点不设电梯的层高5m的建筑物重新购建