《三亚红塘湾旅游度假区控制性详细规划》

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1、一、规划背景在2006版总体规划调整时，此前作为旅游发展备用地的海棠湾、红塘湾以及亚龙湾二线的储备地提前启用。从海南省委、省政府到三亚市委、市政府，都对海棠湾、红塘湾的建设大力支持，并提出了严格要求和美好愿景。而红塘湾原有控规囿于权属原因，两块用地分别编制，且完成于国际旅游岛战略生效前夕，编制时未能有效衔接二三线腹地开发，两块用地的衔接也不充分，急待整合与优化。因此，三亚规划委员会于09年11月正式决定重新编定该控规，将红塘湾旅游度假区置于国际旅游岛的大背景前，置于大三亚发展蓝图里，联系天涯镇地区的广大腹地开发，重新确立发展

2、定位和路径，充分体现红塘湾旅游度假区作为三亚西部重心的重要价值和地位，确定最优化的综合开发模式。二、规划范围规划范围：规划区用地呈东西长而南北短的狭长带状，北至225国道，南至红塘湾海岸最高潮位线，东至天涯镇，西至高尔夫球场西侧边缘，总占地面积390.7公顷。东西向长约6公里，南北向纵深300-500米，最宽处为800米。三、现状分析1、区位条件。红塘湾地处三亚近郊，毗邻三亚西部两大著名景点，东邻天涯海角景区，西接南山佛文化旅游区，三面环山（东为马岭、西为红塘岭），南部面向广阔南海，更有通达的各类交通设施，区位优势十分明显。

3、距离三亚市中心区15公里。距离天涯海角国家重点风景旅游区1.5公里。距离国家4A级南山佛文化旅游区约10公里。目前通过该地区的外部公路交通干道有225国道和西线高速公路。建设中的环岛铁路也经过此地。距离凤凰国际机场约8公里。此外，在东西两侧的天涯海角风景区和南山旅游区，都设有旅游码头，沟通水上航线十分便捷（见区位分析图）。2、社会经济条件规划区内目前没有城市建设用地，主要集中分布有隶属天涯镇的几个自然村，经济形态来源单一、与旅游发展隔绝、财政收入及人均收入偏低。四、定位和规模1、规划定位红塘湾旅游度假区是大三亚湾西部旅游组团

4、的核心片区，以个性化、主题化、人文化为特色，依托天涯文化发展衍生主题社区，依托国际游艇港和滨海高尔夫等积极延伸发展离岸度假休闲功能，是面向国际国内高端市场的综合性高端旅游度假区。2、规划目标总目标：成为大三亚湾西部旅游组团的核心区，大三亚湾西部代表性的国际游艇港湾旅游商业综合体，以及天涯文化交流与创意休闲基地。3、规模用地规模：红塘湾度假区用地规模为390.7公顷，建设用地规模约256.59公顷。总建筑面积约为154.8万平方米。人口规模：规划度假区总人口容量为13500人。五、用地布局规划1、用地功能结构因为用地狭长，区内

5、适宜采用带状组团结构形式进行用地组织，沿平行海滨方向布置度假社区组团，在组团间设置间隔绿带，并在东西分设置公共中心。最终形成“双核三带，五区六轴”的整体结构。（见用地功能结构分析图）“双核”：即分布在度假区东西两部的两个公共中心，分别位于西部担油河河口一带的内港中心区和东部组团中心。“三带”： 包括公共海岸游憩带、酒店带和度假社区带。“五区”：包括体育公园运动休闲区、水城主题度假区、国际游艇港湾中心区、“六轴”：即垂直海滨向纵深腹地延伸发展的六条景观轴带，由分布在组团之间的间隔生态廊道（四条）和从两个核心延伸出的纵轴组成。2

6、、用地布局规划居住用地及商住混合用地主要集中于滨海二线用地，呈带状分布。规划居住及商住混合用地合计约89.65公顷，占总建设用地的34.94%。其中：    规划居住用地为旅游度假社区，布局在国道以南、酒店带以北，面积约57.25公顷，占总建设用地的22.31%。    结合度假区公共设施布局商住混合用地，规划商住混合用地面积约32.40公顷，占总建设用地的12.63%。规划确定混合用地内居住用地所占比例在50％－70％范围之间。现状保留村庄作为度假区后续发展使用。其他区域更新改造总体采用“区外安置，区内就业”原则，在225

7、国道北侧及天涯镇内进行居民安置。表六、权属用地开发建设控制   红塘湾旅游度假区的用地权属主要分为三部分，大部分用地分属两家开发公司，另有一小部分用地为现状村镇建设用地。   三亚规委会对两家公司的开发强度限定为总容积率0.58。这一指标也成为以前各版控规的核心依据之一。现将给控制指标的核算方法说明如下：红塘湾投资公司主要持有东侧214公顷的土地一级开发权，其权属用地清晰完整。按照三亚规委会相关决议，该公司用地以总面积214公顷核算，总容积率控制为0.58。并保证各类用地的构成比例基本接近上版控规的规定。  红棠湾高尔夫公司

8、主要持有西侧用地的使用权，其权属用地包括酒店建设用地56公顷，以及体育公园用地99公顷。按照三亚规委会相关决议，该公司用地的总容积率核算面积不含体育公园用地，及拟建标志性酒店的5公顷酒店建设用地，因此，该公司用地以总面积51公顷核算，总容积率同样控制为0.58。表4  红塘湾旅游度假区权属