土地资源稀缺与土地产权制度变迁

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1、土地资源稀缺与土地产权制度变迁丁栋虹【专题名称】理论经济学【专题号】F11【复印期号】1998年09期【原文出处】《南京社会科学》1998年03期第16～22,27页【作者简介】丁栋虹　南京大学城市与资源学系副教授、博士　南京　210093土地产权制度是一个社会经济发展的根本制度。人类社会的发展史，实际上就是一部土地产权制度变迁史，它的每一次进步都是打破陈旧的土地产权方式，引进和构建适应新的情况要求的土地产权方式。同时，任何土地产权制度都产生于一定的地理区域和资源基础。　　一、土地资源稀缺是现代土地产权制度产生的历史前提土地资源稀缺是现代土地产权制度产生的历史

2、前提，或者说，基于土地资源稀缺的社会现实，现代土地产权制度才有必要。休谟这样指出过：“让我们假设，自然赐给人类那么丰裕的各种外界产生的便利品，以至完全靠得住，不需要我们操心或劳力，每个人都能随心所欲地满足愿望，不管他的食量多么大，或是欲望多么奢。……如果人人都已经富裕有余，把财富分开还有什么意义呢？如果不可能有任何侵害，为什么还要建立产权呢？这件东西为什么要说是我的呢？”土地的用途宏大，为人生所必需，任何人均须争取土地利用，所以社会上必有土地产权制度。如果土地数量无限，任何人都可以取之不尽，用之不竭，就不会有提高土地利用效率的必要，从而就无须明确土地的产权产系

3、。历史地看，也只有在土地资源相对于社会的需求逐渐变得比较稀缺的时候，变革土地资源传统产权制度的要求才会出现。据研究，公元10世纪的欧洲，土地是充足的，因此不值得为了集约使用土地而花费钱财发明专属土地所有权。一块土地被用尽了，总有更多的土地可以用，这就为封建制度提供了一种安全的措施，并为四分五裂的社会带来秩序。社会的安定造成人口的增长，而人口增长的历史性结果是造成土地资源开始稀缺。到13世纪，出现了一个历史性的变化，最肥沃的土地已经开垦殆尽，新的居住地只得依靠比较贫瘠的土地，或者要求对已耕地进行深度开发。由于土地变得更有价值，封建制度下的领主和农民双方都有理由寻

4、求更大的土地专属使用权，并对其他人的使用施以更多的限制。经过一次大饥荒后，到了15世纪后半期人口再次开始增长之时，封建社会的基本结构就崩溃了，尤其在荷兰和英格兰，先进的土地所有权结构成为农业生产的制度设施得以形成的基本结构。　　二、现代土地产权制度的建立从根本上提高了稀缺土地资源的利用效率现代土地产权制度具有三个根本特性：排他性、转让性和继承性。正是在此基础上，实现了土地资本化，从而大大提高了稀缺土地资源的利用效率。其一，排他性。资源的稀缺性决定了产权的排他性这个基本特点。作为财产的权力，土地产权不可能简单地存在于没有人、对财产没有外在要求的地方；也不会存在于

5、某些与世隔绝的地方，那里仅有一个使用者如鲁宾逊·克鲁索(RobinsonCuson)；在马克思所设想的能够实行按需分配的共产主义社会，产权也无须存在。因为在这些条件下，物品都无所谓稀缺问题，在消费者之间的分配与使用不存在相互冲突。只有当资源稀缺、存在两个或两个以上使用者争相拥有和使用某一物品，因此在他们之间需要分清确认权利时，财产的产权才会存在。通过产权排他性，个人能独自拥有财产权，也可以同其他某些人共同享有财产的权力，而排斥所有其他人对财产的权力。就这一点来看，产权概念不仅包含人与物间的简单关系，也包括一部分人与另一部分人在他们对财产客体的使用和排他使用权利

6、上的关系。在这里，权利是一个人对另一个人的要求，例如，土地所有者拥有控制他人使用其土地的权利；相应地，邻居负有不得非法侵占其土地的责任。土地产权的排他性是防止使用者短期化利用行为、提高土地资源利用效率的第一个条件。如果土地产权规定土地资源的使用具有公开获取性，即每个人都可以去接近它，利用它，一个人利用土地资源，同时不能排除他人利用土地资源。对他人而言，这种情况下，土地资源就是一种自由财产，不需要花任何代价就可任意取得。由于不能排除他人使用土地资源的权利，土地所有者本人和他人都担心自己未利用这些土地资源之前就被他人用光，结果就造成每个人的短期化利用行为，如早用、

7、误用、滥用等。例如，有一片草地，人们担心：若现在不赶快赶牛吃草的话，也许明天被别人的牲畜吃光了。所以，不论目前牧草长得是否正适合于牛群吃，都赶着牛去吃。为了确立产权的排他性，现代土地产权制度对产权给予了完全明确的规定，这通常包括以下几个方面的内容：第一，土地产权有效性的鉴定。财产所有者总是希望自己有保障地、继续地占有和行使所有权，为此必须通过鉴定，用法律来消除或结束前人或他人对该财产的产权要求。有时，还要进行产权的审查、保险或登记。第二，土地产权内容的规定。土地财产所有者究竟享有什么权利呢？当不同的所有者使用各自财产而相互发生冲突时，谁的权利占支配地位？很明显

8、，土地所有权必须有一定的限制，如果每个