农村土地流转研究报告

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1、农村土地流转研究报告一、基本情况农村土地流转，包括土地承包经营权流转、农村建设用地流转、林地和“四荒”地流转。鉴于这次会议将专题听取林权制度改革情况，这里着重汇报前两个问题。（一）农村土地承包经营权流转情况近年来，全市上下坚持把加快土地流转、推进适度规模经营作为统筹城乡发展的重点，大力调整农业结构，促进农民转移就业，积极培育市场主体，加强流转管理服务，探索创新工作机制，强化政策扶持引导，我市农村土地流转取得了明显成效。截止2008年底，全市农村土地承包经营权流转总面积497.8万亩，较上年增长55.4

2、%；占农户承包耕地总面积的25.3%，比上年提高9.4个百分点；流转占比高于全国平均水平16.4个百分点，仅次于上海市和浙江省，居第三位。分析近两年来我市农村土地流转，出现了以下几个新情况：一是流转进程加快，逐步向适度规模集中。从1997年到2008年，全市土地流转面积增加465.3万亩，年均增加42.3万亩，增速为28.1%。其中，近3年增加359.8万亩，年均增加119.9万亩，增速为53.4%。占承包耕地的比重3年提高了18.4个百分点。土地流转正由零星分散向成片规模流转转变，－12－去年全市规

3、模经营面积355.3万亩，规模经营度从1997年的1.2%提高到18%，有12个区县超过20%。二是流转方式多样，出租形式发展迅速。我市土地流转主要有转包、出租、转让、互换和入股5种基本方式。转包面积占流转总量的36.5％，出租占37.9％，转让占6.1％，互换占5.1%，入股占5%，其他方式占9.4%。近3年，转包的占比从52%下降到36.5%，出租的占比从23%迅速上升到37.9%，正成为主要的流转方式。三是流转对象多元，企业化趋势明显。除农户之间流转外，近年来，工商企业、龙头企业、农民专业合作组

4、织、专业大户等参与土地流转呈逐步增加趋势。特别是重庆成为全国统筹城乡综合配套改革试验区后，吸引了大批城市资本下乡。据调查，都市核心圈内，农村土地流转有30-40%流向专业大户和农民专业合作组织，50%流向龙头企业和城市工商企业。四是流转服务有所加强，流转行为逐渐规范。各地加大组织引导和规范管理力度，强化服务体系建设，推动了土地流转由自发向有组织流转转变。目前，有20个区县、667个乡镇建立了土地流转服务中心，3772个村建立了土地流转服务站，18个区县建立了纠纷仲裁委员会，发展流转中介服务组织104个

5、。渝北区建立了农村土地流转市场。市农委制定了农村土地流转五种格式合同和四种格式文书，统一规范土地流转行为。去年，全市土地流转书面合同签订率达到48%。－12－五是土地流转与经济发展正相关，区域间呈梯度分布。从“一圈两冀”来看，“一圈”流转268.4万亩，占区域承包耕地面积的27.5%；“渝东北翼”流转174.1万亩，占承包耕地的25.8%；“渝东南翼”流转55.2万亩，占承包耕地的17.3%。“一圈”的占比高于“渝东南翼”10个百分点。从区县之间来看，流转面积超过10万亩的区县24个，其中合川、江津、

6、开县、忠县、永川、南川、大足7个区县超过20万亩；流转占比超过20%的区县有32个，其中双桥、南川等9个区县超过30%。（二）农村建设用地流转情况农村建设用地分为农村宅基地、乡镇企业用地、乡村公共设施和公益事业用地三类。截止2008年末，全市共有农村建设用地770.5万亩，其中乡镇企业用地26.6万亩，占3.5%（废弃2年以上的7155亩，占乡镇企业用地的2.7%）；乡村公共设施和公益事业用地164.2万亩，占21.3%；农村宅基地579.7万亩，占75.2%（空置2年以上的8.6万亩，占农村宅基地的

7、1.5%）。我市有组织地开展农村建设用地流转始于2002年，去年组建重庆市农村土地交易所后步伐有所加快。目前，农村建设用地流转主要有复垦置换、乡镇企业用地上的房屋转让、出租、抵押和农民自愿退出宅基地使用权三种方式，以前两种方式为主，后一种方式还处于探索试点阶段。2008年在15个区县开展以宅基地为主的农村建设用地复垦试点，年底验收项目37个，新增耕地近4000亩，在农村土地交易所实现地票交易1100余亩－12－，均价约为8.5万元/亩。二、主要问题（一）土地流转市场建设滞后。目前，我市土地流转仍然主要

8、依靠自发进行和政府推动，缺乏土地流转市场。主要表现在：一是有的地方急于求成，在政府引导上有越位现象。去年全市土地流转纠纷达2700余件，较上年增长5%。二是管理服务体系不健全。全市近一半的区县未建立流转服务机构，21个区县没有建立纠纷仲裁机构，已建立的也存在功能不全、制度不完善、服务不到位、作用发挥有限等问题。三是市场建设不配套。除渝北外，其余区县均未建立农村土地流转市场，致使流转信息不对称。据调查，因信息不畅或流转价格等原因，全市想转入土地而没成功的占