之七 当前旅游地产的发展态势和投资策略

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1、当前旅游地产的发展态势和投资策略主讲人：宋丁时间：2011年10月2日下午15：45地点：秋交会现场【现场文字实录如下】【主持人：刘付志明】今天最后一场论坛是由宋丁先生主讲的《当前旅游地产的发展态势和投资策略》，他讲的是两个层面的含义，第一个是对当前旅游地产整个中国发展的观察或者是他独立的见解，第二就是针对开发商的投资策略，其实对于所有的投资者来说都是一个帮助和建议。宋丁先生是深圳市综合开发研究院旅游与地产研究中心主任、研究员，他最早是师从社会学家费孝通，我给他总结他应该是创造了一门旅游地产社会学的领域，他一直以来都在做这方面的研

2、究。大家注意到这两年有两个热点，一个是旅游地产，一个是城市综合体，这是两个目前整个中国所有大的地产商在进行的两个领域。宋丁先生做旅游地产的时候做了很多的案例，包括跟政府的还有一些大学的项目的策划，他刚刚推出了一本书《旅游地产及东部华侨城的实践》，大家可以在当当网或者是一些书店看到。我们给大家分享几个数据，大家最近可能看一些旅游地产，我们往往说几平方公里的项目也很大的，但是大家没有注意到现在很多20、30万平方公里的项目全部出来了，所以从华侨城开始，还有万达、雅居乐、佳兆业、恒大、富力、世茂类似很多的大型的开发商，包括本土的和惠州的

3、很多项目都在做旅游地产，至于旅游地产怎么走势，我们有请宋丁先生！【宋丁】大家好，大家都知道这几天非常热闹，两件事情，第一个是秋交会，第二个是黄金周。秋交会就是玩地产的，黄金周就是玩旅游的，所以你是参加了秋交会就不能玩黄金周了，想玩就参加不了秋交会，怎么办呢？我跟你整合一下我们玩玩旅游地产全有了，这个议题其实还是非常有意思的议题。我今天要跟大家讲的是《当前旅游地产的发展态势和投资策略》，有两个方面，一个是到底怎么回事发展到什么程度了，这样的情况下我们到底怎么投资他做什么事。第一，发展态势。第一条还是要讲一下大调控下房地产企业走向何妨

4、，为什么现在要讲旅游地产，是因为国家的政策调控得太厉害了，如果从去年4月份没有限贷、限购、限价等等这些的话，我们的开发商可能绝大部分的开发商还仍然热衷于套在住宅产业里面享清福因为他们可以活得很高的利润，如果没有调控的话深圳的房价现在均价是1.8—2万已经是3—4万块钱了，完全有可能，房价的价格任务是把价格管住了，去年深圳的房价一直是2万左右徘徊，所以说这个势头我们在外面熙熙攘攘的老百姓很高兴，而且他们还希望再往下走一走，可是开发商很不高兴，这个房价怎么不涨了呢？如果老不涨我国就不玩了，出现了这样的局面，不想玩的他想晚什么呢？走出去

5、了干脆一步迈出去不玩房地产了，有这样的人很多。最近一个很大的开发商绿城，他有名，他搞了一个足球队，他最近在银监会据说在严查他，163%的高负债逼得太快死掉了，他怎么办呢？三步棋，第一步我赶紧降价卖房子，如果卖不动，第二步我准备甩掉几个项目，大项目不玩了少玩一点。第三，如果实在还是卖不动你们这帮人就不买我的房的话，我狠狠地把房子降下去，旁边卖2.5万我就卖1万，目的是什么呢？我把房子降到1万的时候你还不买吗？他肯定要买，他为了可以降到1万块，他所有的建安成本和税费加在一块没有1万块钱，他是薄利抛盘不玩了。你低价卖房回来的钱干什么？现

6、在美国的债务危机、欧债危机全朝中国要钱，温家宝总理马上要到欧洲去，又准备给欧洲人民做贡献了，我们大家要想想我们该怎么办。中国的老板说我手里有点钱我才不玩什么浦东实业，像深圳关外的过去搞什么做帽子做鞋的，高科技他不懂、IT也做不来，怎么办呢？脱离房地产的很多老板打算要进入旺产（音），因为这种产业部需要太多的脑子，跟做房子差不多。但是还有一个重要的，还有一个开始进入民间融资领域，特别是中小企业。过去玩房子不好了我转过去玩股票，你看看现在能玩股票吗？有的人去买黄金我知道，上个月我看深圳的财经频道播了一个所谓的专家讲，黄金买吧，黄金是没有

7、问题的。今天我又看中午看财经频道，水皮在讲我坚决反对买黄金，那说不清楚了。什么东西能买呢？你到温州去看看他们在干什么？全部是民间融资，年华收益率50、60%都有，一边打着麻将一边收钱，现在还有这么好的事情。当然业外是有机会的当然风险也大，有些人玩了这么多年不想出去，不想出去就在业内，在业内怎么做呢？四个方向是目前主要的方向。第一是二三线城市住宅产业，你马上说了别讲这个东西，现在二三线城市不是追加限购吗？你看看上上个月国家出了指导性的意见以后到现在为止有几个城市是追加限购的？只有浙江的台州和几个城市不玩限购了，因为你中央没有强迫。还

8、有几个是玩的限价代替限购，这意味着地方对于国家的这项政策的阻力非常之大，因为很简单限价那就是对开发商了，限购就是对消费者，你限购了就管的是成交量，你限价是管的是价格，你不能管成交量，如果成交量下来我就没有收入了税收也没有了，土地拍卖业降价了，房子再