房地产开发企业经营管理蓝皮书-中房博越地产机构

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1、专注房地产内训、公开课房地产策划师全国热线：4000-080-070　　　　房地产开发企业经营管理蓝皮书（2011）中国房地产业协会经营管理专业委员会兰德咨询（中国）有限公司二○一一年九月53专注房地产内训、公开课房地产策划师全国热线：4000-080-070　　　　前言在经历了长达十年的快速发展后，中国房地产市场已成为中国特色社会主义市场经济体系的重要组成部分，房地产业也早已成为国民经济的支柱产业之一。但是，快速发展的房地产市场也逐渐暴露出供需结构不合理、房价上涨过快等诸多问题，并已演化成为国内外高度关注的社会问题。如何保

2、持房地产市场的持续健康发展，既是市场调控的出发点和落脚点，也是关系国计民生的重大命题。随着政策调控的不断深化和常态化，中国的房地产市场正经历着前所未有的根本性变革。这其中，房地产开发企业的资金链和经营管理状况如何，竞争格局将会发生怎样的变化，这正是本蓝皮书的重点关注内容。作为房地产市场重要主体的房地产开发企业应充分认识到，房地产市场的兴衰在很大程度上决定着企业的生死存亡和未来发展。主动因应房地产调控政策，自觉调整企业价值观和开发经营行为，积极谋求企业增长模式的转变，无疑是理性、睿智之举。本蓝皮书包括四部分内容：一、房地产开发

3、企业全貌及经营状况二、房地产开发企业的管理状况三、房地产开发企业的战略转型和内部管理四、房地产开发企业管理提升工作指引53专注房地产内训、公开课房地产策划师全国热线：4000-080-070　　　　第一部分房地产开发企业全貌及经营状况了解房地产开发企业的总体数量、类型划分，以及各类企业的经营业绩状况，有助于企业确定自身的行业位置和发展目标。（一）房地产业在国际经济行业分类中的序列及代码根据《国民经济行业分类》（GB/T4754—2002），房地产业属于第三产业。第一产业是指农、林、牧、渔业。第二产业是指采矿业，制造业，电力、

4、燃气及水的生产和供应业，建筑业。第三产业是指除第一、二产业以外的其他行业。第三产业包括：交通运输、仓储和邮政业，信息传输、计算机服务和软件业，批发和零售业，住宿和餐饮业，金融业，房地产业，租赁和商务服务业，科学研究、技术服务和地质勘查业，水利、环境和公共设施管理业，居民服务和其他服务业，教育，卫生、社会保障和社会福利业，文化、体育和娱乐业，公共管理和社会组织，国际组织。日常语境中，人们习惯于将房地产业称为“房地产行业”。所谓行业，是指生产的产品在很大程度上具有可相互替代性而处于一种彼此紧密联系状态的企业群体。如建筑业、房地产

5、业、银行业、证券业等。根据《中国人民共和国国家标准》（GB/T4754—1994）中对我国国民经济行业分类和国家统计局《国民经济行业分类和代码》，房地产业的行业代码是J（排序位列第10）。A.农、林、牧、渔业B.采掘业C.制造业D.电力、煤气及水的生产和供应业E.建筑业F.地质勘查、水利管理业G.交通运输、仓储及邮电通信业H.批发和零售贸易、餐饮业I.近日保险业J.房地产业K.社会服务业L.卫生、体育和社会福利业M.教育、文化艺术及广播业N.科学研究和综合技术服务业O.国家机关、党政机关和社会团体P.其他行业需要特别指出的是

6、，我国的行业划分标准和联合国有关机构的划分标准53专注房地产内训、公开课房地产策划师全国热线：4000-080-070　　　　不太一致。根据联合国经济和社会事务统计局制定的《全部经济活动国际行业标准分类》，把国民经济划分为10个门类。其中房地产业与金融、保险、工商服务业共同划归为第8类。1.农业、畜牧狩猎业、林业和渔业2.采矿业和土、石采掘业3.制造业4.电、煤气和水5.建筑业6.批发和零售业、饮食业和旅馆业7.运输、仓储及邮电通信业8.金融、保险、房地产和工商服务业9.政府、社会和个人服务业10.其他（二）房地产业企业法人

7、单位数量及变动情况2003年，在《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中，第一次明确房地产成为国民经济支柱产业。但在我国房地产业市场化历程中，2004年是一个具有里程碑意义的重要一年。这一年“八三一”后，土地开始实施招拍挂，使中国房地产开始走向市场化。这是一个标志性的事件，也是奠定房地产业后来发展的基础。通过监测1998-2010年房地产市场运营指标的变动情况我们发现，2005年之后的市场走势不同于之前：2004年之前房地产市场是较快但比较稳健的增长，在2005年之后，增长速度明显加快。其主要原因就是土地招拍挂政策、

8、另外，同期的经济增速和货币投放量也是主要原因。企业的历史数据也表明，包括万科、中海、保利等现今的一线企业都是在2004年后，即土地实施招拍挂后，开始快速发展起来的。而且事实上，政府针对房地产市场的宏观调控也是从2004年开始的，社会公众对房地产的关注度也是从2004年开始不断提高的。另外，