合同监管格式条款点评

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1、1、房屋买卖合同格式条款…………………………………12、房屋租赁合同格式条款…………………………………123、物业服务合同格式条款…………………………………164、住宅装修装饰合同格式条款……………………………255、旅游合同格式条款………………………………………276、汽车买卖合同格式条款…………………………………297、汽车租赁合同格式条款…………………………………358、供电合同格式条款………………………………………409、供水合同格式条款………………………………………4410、供气合同格式条款……………………………………4711、邮递服务合同格

2、式条款………………………………5212、通信服务合同格式条款………………………………5813、有线电视服务合同格式条款…………………………6314、经纪合同格式条款……………………………………6415、经营性培训合同格式条款……………………………6616、美容服务合同格式条款………………………………6917、健身服务合同格式条款………………………………7118、餐饮服务合同格式条款………………………………7819、住宿服务合同格式条款………………………………8120、摄影服务合同格式条款………………………………8321、涉农合同格式条款……………………

3、………………861、房屋买卖合同格式条款 说明：鉴于当前包括商品房、存量房（建设部《房地产统计指标解释》：商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房，也称为“增量房”；存量房是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋，也称“二手房”）在内的房屋买卖均采用房管部门制定的合同示范文本，文本本身比较规范，而且该类合同格式条款的问题主要是集中在房屋买卖之前的认购协议，以及房屋买卖合同的补充协议，故针对此类格式条款以《认购协议书》、《补充协议》进行分析。 商品房认购协议书 商品房认购协议书是开发商与购房者签订同意购买开发商商品房的协议。该协议实为___定金

4、协议，真正具有法律效力的购房协议是经过房管局鉴证的《商品房出售(预售)合同书》。分析：按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》（建设部令第88号）第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（

5、三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。定金合同，即合同当事人为保证主合同的履行，约定一方当事人预先支付给对方一定数额的货币，主合同履行后，定金应当收回或者抵作价款，给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金；

6、收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金的一种担保合同。《担保法》第90条：定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。第91条：定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。《合同法》第115条：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问

7、题的解释》（法释〔2003〕7号）第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”2、问题出在“真正具有法律效力的购房协议是经过房管局鉴证的《商品房出售(预售)合同书》”这句，合同的性质不仅仅看名称，还应根据合同的具体内容，并结合双方的签约目的，实际履行情况予以综合认定。就该认购协议书而言，在内容上不仅包括了定金数额、定金支付日期等定金合同的内容，还包

8、括了房屋交付、房款支付日期及方式等买卖合同的相关内容，如果一经消费者签署，并就购房的这要内容作