城市花园小区物业维修养护管理方案

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1、公共设施和房屋本体的维修养护是城市花园物业管理的重要内容。xx物业在长达十一年的物业管理实践中，十分注重这项工作，充分发挥工程部各类技术人员的专业化的优势，积累了丰富的公共设施房屋养护经验，既保障了广大业主的利益，也树立了良好的企业信誉。对设备、设施的管理，我们的目标承诺是：房屋设施完好率98%以上；公共设备完好率99%以上；房屋零修及时率99%以上；急修及时率100%。在长期的设备、设施运行与管理实践中，我公司总结和制定了一套行之有效的管理方法，概括而言，即对维修管理人员要求“一清、二能、三好、四会、五化、六查、七无”。一清：对设备、设施管理规章

2、制度要清楚；二能：对各种设备的性能、功能要明白；三好：对各种设备要做到管好、用好、修好；四会：对各种设备会使用、会保养、会检查、会排除故障；五化：设备图纸档案化、住户档案分类化、维修保养智能化、施工管理规范化；六查：对设备、设施及施工管理做到日查、巡查、检查、督查、核查、复查；七无：机电设备无灰尘、设备运行无故障、安全运行无隐患、房屋外观无碍观、设施结构无损坏、居住环境无障碍。通过以上七个管理方法在实践中的运作，使我们设备、设施的管理在99年xx管理年中得到好评。一、本体维修基金与公用设施专用基金的建立与使用在城市花园的公共设施及房屋修缮管理中，我

3、们确立了“管养合一”的方针，制订合理的养护计划，建立和健全科学的服务制度，切实做到为住户服务。在两个基金的使用管理上，我们依据市住宅局颁发的有关规定，结合城市花园的实际情况，坚持“取之于民、用之于民、专款专用、专人负责”的原则，实行房屋本体基金项目负责制，即由管理处主任负责，定期向业主管委会汇报执行情况，使两项专用基金发挥最大效用，保障房屋始终完好如新，达到保值、增值的目的，实现住户满意、社会满意、企业满意。（一）房屋本体维修基金的建立1．根据市住宅局房屋本体维修基金指导标准，自房屋竣工交付使用保修期满后，我公司拟按0.25元/每平方米·月的标准收

4、取城市花园房屋本体维修基金。2．2001年中旬交付使用的城市花园一期中高层住宅建筑面积为52975.43平方米，按照房屋本体基金0.25元/平方米·月收取标准计，可得出下表：城市花园房屋本体维修基金五年期的累计总值表类别年次费用收取计算式金额（万元）中高层第二年52975.43㎡×0.25元/㎡月×12月15.9第三年15.9万元×231.8第四年15.9万元×347.7第五年15.9万元×463.6第六年15.9万元×579.53．管理处对本体基金以房屋本体每栋为单位进行专（记）帐管理，设专用帐号，存储本物业的本体基金。4．利息归入本体基金之内。

5、（二）公用设施专用基金的建立与增值情况1．城市花园公用设施专用基金的建立（1）按照深住[1997]39号关于印发《深圳市住宅区公用设施专用基金管理试行规定》的文件要求，城市花园的开发建设单位——xx地产公司在城市花园移交时，按住宅区建设总投资的2%，一次性向小区管委会划拨公用设施专用基金。遵循分期开发、分期使用的原则，城市花园一期应付公用设施专用基金为400万元。（2）商业用房租金的30%划入公用设施专用基金。（3）城市花园公用设施专用基金由住宅管理部门设立专门帐户进行管理。专用基金的收支帐目，由城市花园业主管委会、物业管理公司每三个月张榜公布一次

6、。2．城市花园公用设施专用基金增值情况一览表（按银行月息8.25‰计，且不考虑物价和银行调息等因素）年份增值项目计算式合计（万元）第一年划拨基金增值400万元×8.25‰×12月39.6第二年划拨基金增值400万元×8.25‰×12月43.5第一年增值额增值39.6万元×8.25‰×12月第三年划拨基金增值400万元×8.25‰×12月47.8前二年增值额增值（39.6+43.5）万元×8.25‰×12月第四年划拨基金增值400万元×8.25‰×12月52.6前三年增值额增值（39.6+43.5+47.8）万元×8.25‰×12月第五年划拨基金增值

7、400万元×8.25‰×12月57.8前四年增值额增值（39.6+43.5+47.8+52.6）万元×8.25‰×12月五年总计增值39.6+43.5+47.8+52.6+57.8241.3（三）两个基金的使用情况及分析1．城市花园房屋本体基金费用支出一览表单位：万元项目日常维修定期维护管理费支出基金支出管理费支出基金支出2年3年4年5年6年10年15年20年25年30年35年房屋承重及抗震结构0.050.060.060.070.070.120.190.310.611.242.48房屋本体共用部位外墙面0.080.253.610.34.00.375

8、.960.9510.172.4686.340.36公共屋面0.020.30.330.360.400.440.71180.4