买睡城 还是商业新城

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1、买睡城还是商业新城　　北京被认为是“国五条”实行最严厉的城市，可房价在最近几个月还是一直在涨，国家统计局发布的最新数据显示，北京房价环比涨幅1.6%。市场上对这种现象的解释也无非是：供需矛盾——土地供应量有限、“刚需”旺盛。　　土地市场反应似乎更加明显。在8月中旬的“亦庄争夺战”中，“融创—葛洲坝”联合体花42.1亿元抢下了两块地，如果刨去配建的限价房，楼面价格已经超过2万元平米，到此项目入市时，每平米售价达到4万元也不必惊讶。　　而前段时间成交的东北五环外的孙河地块，单是楼面成交价已经超过4万元平米。　　在新城区楼盘的销售情况上，“刚需”盘十

2、分火爆，7月大兴区一处楼盘当日售罄，成交金额近40亿元，完成这一销售的时间还不到12小时。　　“土地会越来越少。”首创集团董事长刘晓光向《英才》记者解释北京新区的价格上涨的原因时如是说，“但是（每个区域）不一样，这取决于交通、空气、服务设施、教育条件等方面。”　　在他的眼中，居住功能不是新区域发展的核心，而是“要把产业和地产结合起来”。但从现状来看，北京居民每天的生活犹如潮汐涨落，一大早人们从四面八方挤进屈指可数的几座地铁站，傍晚再原路返回。“这肯定是不行的。”刘晓光说。　　望京进化论　　“把望京建成一个商贸性新城的设想也未得到实现，实际建成的

3、是一个可容30万人口的睡城，致使巨量人口每天进出城上下班，道路设施不堪重负。”《拾年》的作者王军在书中如是描述2004年的望京。　　而经过10年的发展，望京地区无论是在城市功能还是在房价上已今非昔比，据克而瑞房价报告显示，望京地区住宅最新指导价格已经逼近5万元平米。如今，已经很少有人把望京和“睡城”的标签联系在一起，取而代之的标签则是“思密达”和“新CBD”，“未实现的商贸性新城”用10年时间重塑了自己。　　望京的规划始于20世纪90年代，由于地理位置更加接近传统商业中心（距离国贸直线距离不超过15公里），许多在CBD上班的居民选择在这里安家，

4、而人口聚集带来了商机，社区商业的种子开始发芽。　　但这样大规模的居住区和今天北京的其他新城区相比并没有太大的不同——人口和简单的商业并不足以彻底改变一个区域的面貌。　　“望京的发展毫无疑问是靠政府主导。”阳光100置业集团常务副总裁范小冲对《英才》记者说，政府有意识地将产业引入到这片区域，解决了就业问题，“比如一些大的企业，政府给予了很多优惠政策，使他们从传统区域搬出来。”　　产业引入导致了望京写字楼行情的兴旺，而CBD地区冲天的租金成本使一些企业不堪重负，也主动向外部转移。来自第一太平戴维斯的统计称，今年二季度望京区域继续保持北京市最低的甲级

5、写字楼空置率，大致稳定在0.6%，且已连续5个季度空置率不到1%。　　从地理位置上看，望京距离首都机场较近，朝阳区是公认的商业核心区，望京区域的土地资源相对充足，能为今后发展留出了空间，这些都是将望京规划为“第二CBD”的外部因素。　　即便如此，这并不意味着一个区域开始了良性循环。政府这只手用力过猛，有时反而会使城区发展的“产业味”太浓，而失掉“生活感”。因此，市场的力量介入便显得十分重要，其表现便是大型购物中心为代表的商业地产投资。　　“地段！地段！地段！”商业地产的投资决策可容不得在这条铁律上含糊，DTZ戴德梁行发布的二季度北京地区数据显示

6、，望京区域的购物中心总存量达50.6万平方米，其规模已经超过东长安街商圈。　　“多中心的核心就是一定要有商业的内核，商业（地产）是一个分中心的‘成人礼’。”RET睿意德执行董事张家鹏这样告诉《英才》记者。　　从睡城到“第二CBD”，望京的成长可以归结为：住宅——社区商业中心——产业（办公）聚集——大型商业中心——成熟，放眼北京四周，越过“产业聚集”这个坎的新城区并不多见。　　“通利福尼亚”　　“通利福尼亚”，这是一些在通州买了房的人对通州区的调侃，4月以来，通州区一些楼盘单价在几个月内涨了3000多元，有点像做梦。　　这并不是通州房价最疯狂的时

7、候。借助城市“副中心”的概念，通州在调控政策出台前的房价一度超过3万元平米。疯狂之后的幻灭感也让人印象深刻，在2011年，房地产市场经历了一场“大寒”，通州的房价被“腰斩”，房价最低时只有一万出头。　　随后，北京的房价一路看涨，通州自然也回到上升通道中。克而瑞房价报告显示，8月通州的指导价格约为每平米2.2万元。不同的区域房价差距很大：玉桥区域（均价16782元平米）到通州万达广场所在的通州北苑区域（均价23717元平米），再到通州京通线区域（40521元平米），单价甚至能差2倍，这充分说明这一区域发展的不平衡特征。　　按照政府的规划，通州未来

8、会形成五大功能区，其中运河核心功能区和商务总部区的定位是企业总部聚集中心，而其他三个区域基本上以特色产业为主（医疗、主题休闲等），类似于产业园的模式。