嘉兴化纤原料国际市场营销战略研究

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1、嘉兴化纤原料国际市场营销战略研究武汉江夏中山舰项目整体定位及发展战略谨呈：湖北世纪东方房地产开发有限公司版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未经深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。项目研究的工作阶段划分整体定位及发展战略（中期汇报）整体定位及发展战略（终稿汇报）市场调研阶段项目地块查勘区域宏观经济背景研究房地产市场调研政府官员访谈专业人士访谈一线销售人员访谈消费者访谈2010/01/1

2、12009/11/192009/11/26项目界定及目标分析项目价值研判问题结构化分析项目机会挖掘案例借鉴项目整体发展战略项目定位规划示意及分期策略项目效益评估2010/01/18项目报告的结构思路项目属性界定项目核心问题开发商目标解析旅游市场机会分析房地产市场机会分析战略方向案例研究区域价值重构客户机会分析整体定位规划分期战略机会挖掘是什么？要什么？问题在哪？机会在哪？别人怎么干？我们怎么干？项目属性界定：二线省会城市、远郊陌生区、具有一定旅游资源的综合性开发项目1项目属性界定项目整体定位项目

3、属性界定整体发展战略效益评估核心问题解析类似案例借鉴规划分期思路战略机会挖掘项目隶属于江夏区金口镇，与武昌、纸坊成三角分布，属于“两不靠”地带项目距离武昌25公里，距离纸坊20公里，与武昌、纸坊成三角分布；项目位于武汉市江夏区大桥新区的金口镇，江夏是武汉周边6区中发展最为完善的区域；项目所在地为规划中的旅游度假区,但目前仅设有中山舰博物馆,周围以农村、军事基地为主，给人偏远、陌生、配套差的印象。项目区位城市远郊、非城市发展方向关键词一：武昌区江岸区东西湖区洪山区蔡甸区江夏区25公里20公里武昌主

4、城区纸坊19公里中山舰旅游度假区目前通达性较差，未来文化路开通将有效改善项目的交通状况项目通达性较差，当前到达武昌火车站的三条路径，车程都在1小时左右：从沿江的武金堤路直上，路况较差；沿项目东侧金口路北上经青郑高速（须收费）；沿107国道北上，路况较差，大量货车通行；文化路预计2010年5月开通，将很大程度上改善项目的交通；项目沿江北上至阿尔斯通码头然后转东约14公里，到达文化路北上接珞狮南路，该路况最好，是项目最大的机会所在。汤逊湖文化路珞狮路三环线武金堤路青郑高速金口路107国道南车集团至码

5、头通达性差、但未来将会改善关键词二：交通状况区域内公共设施和生活配套匮乏，缺乏支撑，本项目为区域内唯一地产开发项目项目隶属于金口镇淮山村，区域周边以农田和村庄为主，项目是区域内唯一房地产项目；区域内缺乏城市级配套，以镇级的商业和学校配套为主；中山舰是项目唯一的配套依托，但目前仅有规模为5000平米的中山舰博物馆和300平米的博物馆相关行政用房；区域内有少量企业，包金口船厂、渔业食品有限公司、包装纸厂等。金口中学陌生区域关键词三：区域环境大学城金口镇造船厂金口船厂中山舰博物馆项目地块金口船厂中山舰

6、博物馆区域虽定位为中山舰旅游规划区，但目前除中山舰博物馆外无任何实体可依托，配套极其匮乏中山舰旅游度假区目前仅有规模为5000平米的中山舰博物馆和300平米的博物馆相关行政用房；配套用房尚未投入使用，开馆试营业半年，免收门票，人流量较大，作为一日游产品，对区域知名度提升作用明显。中山舰博物馆中山舰博物馆区域全景图行政配套用房区域环境项目紧邻中山舰博物馆，周边以军事基地和零散的农民住房为主地块不规则形状，中间被军事用地隔断，缺乏联系；项目只有南侧部分临主干道，进入性较差；地块北侧以军事基地为主，整

7、体环境较安静；南侧进入金口镇范围，整体形象较脏乱。项目四至34152陌生区域关键词三：13452地块A有一定高差，地块B较为平整；西侧一线临江，但临江面较窄，且内部无强势景观资源地块内部水域266亩地块内部高差地块内部民房无强势资源关键词四：项目外延用地一线临江；A地块内部有一定高差，但以台地为主，地块内部有部分农民房；B地块内部较平整，以农田为主，有24亩的水域用地。23地形地貌1长江江景41234地块形状不规整，总占地1200亩，综合容积率1.0，楼面地价385元/㎡3.3亿元总地价40-5

8、0%绿化率30%住宅用地建筑密度35%商服用地建筑密度63.26万住宅建面0.6商服用地容积率总占地面积85.50万㎡总建筑面积85.69万㎡整体容积率1.00住宅用地容积率1.5商服建面22.43万㎡水域用地23.8亩楼面地价385元/㎡项目主要经济技术指标大规模、商业体量较大关键词五：项目总占地1200亩，总建面85.69万，属于大规模房地产开发项目；项目规划有22.43万的商业体量，对项目的开发存在一定影响；项目不受90/70、建筑高度等方面的限制；项目楼面地价385元/㎡，与其他远郊项目