锦怡家园定价方案1

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1、锦怡家园定价方案第一步：定价依据房地产价格是房地产交易双方的实际成交价格，这种价格通常是随着供求关系的变化及交易双方的心态的变化而经常波动。因此，定价依据要顺从市场及时间的变化规律。一、合肥概况及区域情况2002年3月区划调整后，合肥市辖瑶海、庐阳、蜀山、包河4区和肥东、肥西、长丰3县，并赋予合肥高新技术产业开发区、合肥经济技术开发区、合肥新站综合试验区市级管理权限。全市总面积7498平方公里，其中市辖区面积596平方公里，建成区面积近150平方公里。2004年末，全市总人口456.6万人，其中市区人口155.87万人。下列图表是2004年12月较之上一个月

2、份各类物业的增长情况。两类物业的比较，可预见，合肥市的整体房产价格略微下降。这同时是我市政府宏观调控的房价的结果。图表一图表二19其中瑶海区辖原东市区和平路、胜利路、大通路、铜陵路、七里站、三里街、车站、明光路、红光９个街道。从原郊区划入城东１个乡，七里塘、大兴２个镇，长淮、方庙２个街道。从原郊区划入杏花村镇板桥、望城店２个村，板桥河以东区域归瑶海区七里塘镇政府管辖。从肥东县划入磨店乡；将肥东县龙岗镇所辖的三合、刘大郢、油坊、大彭、罗岗、马岗、王岗、史城８个村和新站、大店２个居委会划归瑶海区大兴镇政府管辖。调整后，瑶海区辖城东、磨店２个乡，七里塘、大兴２个镇

3、，和平路、胜利路、大通路、铜陵路、七里站、三里街、车站、明光路、红光、长淮、方庙１１个街道。瑶海区人民政府驻该区明光路５７号（原东市区政府驻地）。城区面积132.9平方公里，人口33.03万人。图三本案所处明光路东北段。明光路与胜利路交汇处是我市人流、物流枢纽中心。各大汽车站和老火车站一度成为此块无法改造的障碍。环境的混乱，物业的陈旧大大影响了区域形象。经政府加大城市改造，疏通枢纽工程的实施，在2004年底，汽车站陆续搬迁，预计今年中旬将搬迁完毕。据有关资料显示，明胜交口将兴修大型休闲圆盘，并且在胜利路南端兴建一处游乐园；几处车站将建成瑶海区商业次中心，这样

4、既缓解了市中心的各种状况压力，又带动了此块的经济、旅游发展。19二、综观合肥房地产业近两年来，与国民经济的快速增长同步，合肥市现代化大城市的轮廓日益显现。目前，逾５００家开发企业活跃在合肥市房地产开发市场上，使得合肥房地产市场空前活跃。表四、五分别反映了开发建面概况。图表四体现出1月份与12月份开发量的增减，多层的开发总建面有所下降。图表五中反映出2004年瑶海区的开发总建面位居全市第二。别墅小高层高层多层图表五图表四特别是2004以来，合肥市房地产市场呈快速发展的态势。可是，在繁荣的背后，合肥市房地产市场结构性矛盾也日益凸显，2004年１月～９月份，合肥市

5、商品房累计空置量为４８．５万平方米，同比增长２１％，其中大户型的结构性饱和与结构性空置尤为突出。19这一趋势在最近一两年内表现较为突出。据调查，一些开发商为努力寻找卖点，除在外部环境、配套设施上做文章外，着力建设大户型住房，大打高档住宅小区牌来拉拢消费者。一些开发商甚至暗暗较劲、相互攀比，在大户型上做文章。在2004年国庆期间举办的第二届中国（合肥）现代人居房展会上，根据现场统计的数字表明，在许多开发商开发的楼盘上，其中１４０平方米以上的住宅都占了相当大的比例。除别墅外，１８０平方米～２００平方米的超大户型住宅也占有不小比例。这些楼盘都分别以“大户型、高享受

6、、大阳台、新生活”招人眼球。消费者对大户型住宅接纳程度却不容乐观。大户型，总价较高，已经成为空置物业销售的主要抗性。 收入偏低购房者承受能力有限！据统计，2004年１月～９月份，合肥市城镇居民人均收入５８００元，月均不足７００元，即便如此，同比还是增长了９．２％。以目前合肥稍微上档次、区位较理想的楼盘开盘均价在２800元～3200元／平方米估算，一套１４０平方米的住宅50万元左右。这对一般购房者而言，困难可想而知。据了解，目前合肥多数人的购房承受能力大约在２０~30万左右，因此中小户型深受购房者青睐。对此，本案的项目定位具有先见之明。一环内还有几处新开发的多

7、层物业，几乎没有！我们不禁感慨，目前很多的开发商都在追求利益的最大空间。一环以内大多开发以商业和商务性质为主，住宅多以小高层和高层是形态。高容积率、高建筑密度、低绿化一度成为一环内的特色。本案的横空出世，将打破市场常规。作为建工集团的子公司皖建房产凭借其实力，完成此次变革革命。19一、本案剖析地址：明光路526号开发公司：安徽皖建房地产开发有限责任公司基地面积：23亩建筑面积：3000平方米建筑形态：多层容积率：1.6绿化率：46%户数：240户车户比：1：2面积户型见右表：19分析：锦上添花，物华天宝之家；怡然自得，人杰地灵之园。从概念角度，本案追求一种人

8、和自然的和谐，人和物业的融和。“锦”：突出华贵、精致