怡馨家园策划方案1

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1、一、市场分析永州概况永州经济发展水平、冷水滩及育才路规划、冷水滩房地产概况、育才路房地产概况、项目周边楼盘市场研究、项目资源调查、主要竞争性项目对比分析、项目综合性SWOT分析、项目定位及相关性研究、产品定位建议、企业品牌理解、项目的理解、项目定位、客户定位、项目推广、广告策略、创意表现、销售管理、媒介组合策略…….永州经济现状及发展前景永州概述永州，位于湖南南部，五岭北麓，湘粤桂三省区结合部。永州古称零陵，因舜帝南巡崩于宁远九嶷山而得名。永州市市区座落在潇湘二水汇流处,湘桂线穿城而过,并设永州站。南起芝山区南津路电站，北至冷水滩区青龙矶，长达30余公里的河段间均

2、属市区范围。整个市区分为相对独立的芝山、冷水滩两个区，中间夹一岚角山镇，两区相隔垂直距离17公里，由湘江和联城公路--芝山大道将两城区联接在一起，呈哑铃形框架，构成“潇湘第一城”独特的城市风貌。交通环境永州东连郴州，南接广东连州，西接广西桂林，北邻衡阳、邵阳，是湖南唯一的与两广接壤的地区。湘桂铁路横贯东西，322国道、207国道及九条省道在境内纵横交错。永州机场已开通长沙、海口航线。衡昆高速公路永州段和洛湛铁路永州段正在抓紧建设。洛湛铁路将与湘桂铁路在市区形成新的铁路枢纽。在规划中的贵（阳）福（州）铁路将横贯永州中部。是内地直达港澳、海南的主要通道，我国华南与华北

3、两大经济区的重要结合部，具有明显的双幅射功能。永州工农业发展特点工业：以项目为支撑、园区为载体，坚持集群发展的方向，壮大支柱产业，改造和提升传统产业，着力培育新兴产业和高新技术产业，构筑较强竞争力的工业产业体系。农业：坚持用工业的理念、市场的办法抓农业的发展，推进农业产业化经营和规模经营。推进优质农产品向优势产区集中，重点培育优质商品粮、名优水果、“三品”蔬菜、优质烤烟、优质草场、工业原料林、油茶、畜禽水产等八大基地。永州工、农业和城市基础建设等行业呈现一派欣欣向荣的发展景象，这为加快永州经济建设的步伐增加了砝码，也为城市房地产的发展提供了经济基础和配套基础。永州

4、市场分析结论●永州经济快速发展，人民生活水平显著提高，消费能力增强。●城市化进程加速。第二、第三产业高速发展，带动整个城市经济腾飞,投资环境有较大改善。●城市规划加快实施，基础设施及配套设施进一步完善，城市功能增强，将极大增进城市吸引力。●宏观经济形势较好，城市的涓流效应将初步展现。●永州市区人口结构处于调整之中，大量农村人口进城，城市化水平不断提高。●永州市生活水平正大幅度提升，购房的承受力同步提高，因此，对居住品质也势必会产生更高的需求。以购买商品房满足优质生活需求，势必是今后市民生活的发展趋势永州房地产市场分析冷水滩房地产市场分析1、冷水滩区概况冷水滩区地处

5、湖南省西南部，湘江上游，现是永州市委市政府所在地。全区总面积1222平方公里，总人口46万，拥有在籍户口共38万。其中农村23万，城镇15万人口。2007年的人口普查数据显现，现在冷水滩城区买房置业的非流动人口已达10万余人，外来流动人口近5万人。因而，在冷水滩城区居住人口已近30万人。永州城市规划600万人，冷水滩区城市规划100万人，作为永州市政治、经济、文化交流中心。▲冷水滩区的整体城市规划以河东为政治文化中心，河西为商业贸易区。冷水滩河东是永州市委、市政府所在地,属新开发的城区。▲按永州市政府城市规划,河东将建成新的商业城区,一大批文化设施、高尚社区、商业

6、超市、公益设施群正在一一兴建。▲交通规划：以零陵大道为中心轴线，以芝冷大道和322国道为外环线，建设三纵若干横的城市道路框架，突出芝冷两区相向发展，彼此呼应，组团开发，同时注重与外部交通协调发展。▲冷水滩旧城改造计划：冷水滩老火车站旧城改造工程，包括客、货站区，现有铁轨沿线旧城区的近千亩土地拆迁改造开发，建设一条与零陵路平行的新商业街区。冷水滩区在售项目调查分析◆冷水滩区在售楼盘总体发展及分布描述目前冷水滩区房地产开发分布主要呈现“四线一区”的明显特征：湘江路滨江沿线：区域特征：永州重点建设区域之一住宅类型：以小高层、高层为主，大多采用纯南北的点板结合布局，对江景

7、的利用程度普遍不高。楼盘规模：占地规模较小，区域的容积率较高户型：以大户型三房和四房为主，大部分户型的面积基本在140平米以上。价格：销售价格在2000-2500元/平米左右，最高价达到了3000元/平米，价格代表目前冷水滩的最高水平。营销推广：大部分楼盘以湘江江景为主要卖点，结合坐销的方式，利用销控等方式造成热销的场面，其中一些楼盘利用企业品牌形象作为主要宣传点，如长丰国际等客户群体：政府公务员，河西做生意的个体户，企事业单位中高层管理人员。各项目均凭借滨江主城区的地段优势，纷纷开发了大体量的集中商业，在后期的商业销售可能存在较大压力。土地稀缺和拆迁成本不断提高

8、，滨江楼盘