夕阳人群，朝阳产业-高端养老公寓五个方案79p

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1、当代资产2010.11夕阳人群，朝阳产业——高端养老公寓五个方案PART1市场定位方案1人口结构分析2国内养老地产市场分析国外养老地产市场分析市场定位客户定位产品定位快速老龄化阶段加速老龄化阶段第一批婴儿潮第二批婴儿潮婴儿潮后代Soures:CEIC、goldmanresearch人口结构分析2008年中国人口年龄架构图数据来源——中国人民共和国国家统计局人口结构分析世界60岁以上人口占总人口的比率增长情况年份1950196019701980199020002010全世界8.18.18.48.69.29.810.7发达地区11.

2、612.614.515.517.619.221.2发展中国家6.46.16.16.36.97.68.5中国7.27.26.87.48.69.911.7资料来源：中国老龄科学研究中心中国人口年龄构成及发展预测(%)年份195319641982199020002020204020500-14岁36.2840.7033.5927.6226.1020.6019.6019.8015-59岁56.4053.2258.7863.8063.8064.2058.3058.80≥60岁7.326.087.638.5810.1015.2022.102

3、1.40北京2009年北京市人口年龄架构数据来源——北京市统计局抽样调查数据太原2009年太原市人口年龄架构数据来源——《太原市人口普查试点结果数据简析》江西2009年江西省人口年龄架构数据来源——《2009年江西人口发展的主要特征及对策建议》湖南2009年湖南省人口年龄架构数据来源——《2009年湖南省国民经济和社会发展统计公报》国内养老地产市场分析STEinChinaPoliticsEconomySocietyTechnology家庭养老为基础、社区养老为依托、机构养老为补充（9073）：90%家庭养老、7%社区养老、3%机

4、构养老（国务院2006政策）中央政策支持力度弱：国家对于养老地产方面的扶持政策仅限于福利性机构，对于商业化运作的养老地产土地、税收、金融支持政策极少。个别地方政府有扶持：有个别项目获得地方政府在获取土地成本和银行利率优惠方面的支持。宏观指引性文件已出：在“十五”、“十一五”均出具发展养老事业的宏观指引性文件，但缺乏可操作性的指引细则。人口结构的变化，居家养老的观念也在发生着变化：“养儿防老”，“三、四代同堂”的传统观念受到冲击；小型“核心家庭”，“三口之家”的比重在不断上升；“4：2：1”的供养关系不断增加。社会上的“空巢家庭”

5、逐渐增多:目前北京市60岁以上180多万的老龄人口中“空巢家庭”已近30％;未来10年“空巢家庭”将成为老人家庭的主要形式，所占比重可能达到90％目前的中青年对未来老年人居住方式的选择会有很大的变化：目前的中青年人也将逐渐进入老年，他们的代表了老年住宅和老年公寓的潜在需求整体购买意向强，购买能力有限：意向消费人群占目标人群2/3以上，但具备商业化养老公寓消费能力的仅局限于不足5%的富裕人群。后期运营收益较低：现在市场化运作机构多面临亏损状况，入住率需达70%上才能达到盈亏平衡点。进入理想运营状况后收益率也低于10%。发展历程养敬

6、老院传统家居养老形式养敬老院与家居养老并存老年商品住宅产生老年商品住宅发展初步阶段以普通家庭住宅作为养老设施需要即时良好的医疗服务，减轻子女负担提供专业服务人员，便利的医疗设施养敬老院未被人们所完全接受，家居养老仍为主要形式老年人养老需求心理对于养老设施的品质要求提升，养老观念发生改变以东方太阳城、北京太阳城的建设为标志老年住宅项目数量小，发展还处于摸索阶段养老模式代表案例典型特征模式点评“社区+医院+地产”模式台湾长庚养生文化村以长庚医院雄厚的医疗资源为后盾，建成了全球最大的银发地产社区1。是全国首家推行会员制新型养老模式的国

7、际敬老院，它开创了敬老院与俱乐部相结合的崭新模式；2。将传统文化与现代养老敬老事业相结合，创立了中医药健康养生新模式；3。山庄的环境及文化氛围，独具中国传统特色。会籍制的养老俱乐部北京太申祥和山庄采用中国传统古典园林建筑，建成的集养老、康体、娱乐、餐饮、住宿、医疗为一体的综合性服务机构，是全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院1。是全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院，它开创了敬老院与俱乐部相结合的崭新模式；2。将传统文化与现代养老敬老事业相结合，创立了中医药健康养生新模式；3。山庄的环境及文化氛围，独具中国传统特色。

8、以房养老南京汤山留园养老公寓、北京太阳城老年公寓采用反向抵押的逆按揭方式“以房养老”这种模式的最大问题是我国传统观念的羁绊，需要随着时间和社会发展人们观念逐渐的改变。异地养老异地购房海南、大连、青岛等地部分楼盘、北京银龄公司以养老为目的的异地购房是一种将养老和度