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时间:2018-08-06
《武汉地产丛林,有狼有虎,还有一头大象》由会员上传分享,免费在线阅读,更多相关内容在教育资源-天天文库。
1、武汉地产丛林,有狼有虎,还有一头大象干地产的,只要朋友圈的媒体人都在发同样信息,不用猜,恒大搞事情了。昨天下午,恒大湖北新闻发布会,宣布去年销售超过167亿元,号称湖北地产一哥。有同行嗤笑一声,切,没见过按省算的,欺负我们不下乡?令狐冲坐着打,武功天下第一,不行吗?其实在很多文艺小清新眼里,恒大不好玩,不细腻、不精致,没有艺术细胞。既听不见城市的心跳,又不跟你幸会幸会。就这么咋咋呼呼的,坐上中国地产商头把交椅。质疑恒大,在地产界是政治正确的。但每家房企都有自我生存方式。如果武汉的房地产市场是一个丛林,这里面的开发商,有的如狼有的似虎,还有的心机深如狐狸,而恒大,就是一头大象。农村包围城市,
2、对OR错?昨天,恒大的消息刚释放,好几个群里就开始讨论——恒大的全省布局、三线市场策略,是对是错?如果恒大把重心锁定武汉,是不是早就200亿啦?哥觉得,在回答这个问题之前,先搞清房企之间的战略差异。万达似虎。他只要有大项目出来,所到之处片甲不留,到处都是他的声音,如龙卷风般呼啸而过;融创如狼。丛林险恶,来比比谁更狠,这块肉我要吃,你们退后;而恒大,是一头大象。去年3000多亿销售额把万科拉下马,未来几年要冲5000亿,甚至要跟碧桂园比谁先冲过线万亿,因为规模太大,不能把资源集中少数几个市场,玩法不一样。苹果,大家都熟悉他的手机、平板,一招鲜吃遍天。而当年也被称为大象的IBM,你知道他几个产
3、品?武汉市场如日中天的融创,短短2、3年,在武汉拔下7、8块地,土地储备超一哥,武汉被他们锁定为重点突破的二线市场。因为是重中之重,为一块地,孙老板可亲自飞到武汉拍板。地产界现在有句话——得二线者得天下。没错。融创在武汉风生水起,2~3年秒杀万科、保利这些老巨头,并非痴人说梦。如果恒大这么玩,要撑起3000多亿的规模,许老板不用干别的,满世界飞去吧。对规模有执念的开发商,必须也只能选择最稳妥,也是最有效的高速扩张模式。就像丛林里的大象,很少跟狼、虎、狮子发生正面冲突,争夺猎物,因为赢了也吃不饱。所以,大象只能选择最广袤的森林,看起来人畜无害,但庞大的身躯,就是他自己最佳竞争方式。对于规模如
4、恒大者,就是这样一头大象。恒大有一个未经证实的段子。“说许老板给高管打电话,响三声不接,扣钱。结果某老总洗澡,老婆都得拿着手机旁边站着。”可以证实的是,许老板对外很低调。哥印象中他从未接受媒体采访,对着镜头侃侃而谈几乎为零。话说当年上市发布会前夕,他得知自己晋升首富,立马取消包括这场发布会在内所有庆典。不近人情又内敛低调,同样矛盾如他治下的恒大。关于恒大,评论两级分化。但无论你对他是爱是狠,不得不承认的是,恒大确实很大。去年,3734亿销售额超越万科,夺旗地产一哥。在武汉,仅仅3年前才“进城”的恒大,如今却有9个项目同时在售,12年,湖北十地开发36盘。其规模扩展之大之快,可见一斑。对于恒
5、大的崛起,哥归纳六个字——布局广、拿地准。进入武汉的全国性开发商,除碧桂园外,几乎没有开发商会选择以武汉为中心,布局全省。要说恒大快速扩张模式,其实很简单——集中资源在二线城市或三线城市拿地,且拿的很有节奏,地价和其它的成本都控制的非常低。比如在三线市场,依托品牌,和地方政府谈判在土地款支付条件上形成优势,通过成熟产品线更快开工,高杠杆实现资金快速周转。哥猜测,投三线城市,启动资金3000万足够,半年卖2~3亿妥妥的,把当地购买力狠洗一趟。这个战略,在最近几年中央三四线城市去库存政策下,特别吃香。有政策支持,这两年,湖北主要城市库存总量从4000万方,下降到不足2500万方。这一波红利,恒
6、大显然抢到。有朋友说,恒大之所以布局全省,因为上一波调控期,高估政策威力,又低估武汉这类中心城市反弹的威力。这论调,显然忘记了,那些曾经一门心思在中心城市拿地的开发商,经历过的痛苦。07-12年地产大动荡,很多开发商都碰上高点拿地,低点入市的窘境,在现金流崩溃的边缘哭泣。那时候业内血腥、悲惨的故事太多了——大批裁员的、老板卖掉自己的首饰给员工发工资的、业主围攻售楼处打销售员的、工程队收不到钱又围攻了售楼处的、销售经理从厕所翻窗户跑路的……恒大并没有放弃武汉,在上轮调控下乡之后,2015年就杀了回马枪。其实哥想说的是,在武汉,恒大逢低拿地,逢高入市,踩点儿准的令人发指。这世界有一种幸运,叫暴
7、涨前夜的满仓。2015年摘下三江航天地产67%股权,一口吃进8个项目。同年,投桃报李收购新世界康居,将汉口最大流量盘常青花园收入囊中。2016年,抢在行情正式启动前,拿下青山和汉阳滨江地块。2016年,在市场最好的时光,有足够的弹药射向市场,又避免全行业都在挣地的时候吃土。哥讲下摘牌三江航天的过程,三江其实已经先后跟30多家企业洽谈一年,万科、保利和一家来自南方的央企,都有可能摘牌。但2年前的市场环境,跟当下不能同日而语
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