武汉地产丛林，有狼有虎，还有一头大象

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1、武汉地产丛林，有狼有虎，还有一头大象干地产的，只要朋友圈的媒体人都在发同样信息，不用猜，恒大搞事情了。昨天下午，恒大湖北新闻发布会，宣布去年销售超过167亿元，号称湖北地产一哥。有同行嗤笑一声，切，没见过按省算的，欺负我们不下乡？令狐冲坐着打，武功天下第一，不行吗？其实在很多文艺小清新眼里，恒大不好玩，不细腻、不精致，没有艺术细胞。既听不见城市的心跳，又不跟你幸会幸会。就这么咋咋呼呼的，坐上中国地产商头把交椅。质疑恒大，在地产界是政治正确的。但每家房企都有自我生存方式。如果武汉的房地产市场是一个丛林，这里面的开发商，有的如狼有的似虎，还有的心机深如狐狸，而恒大，就是一头大象。农村包围城市，

2、对OR错?昨天，恒大的消息刚释放，好几个群里就开始讨论——恒大的全省布局、三线市场策略，是对是错？如果恒大把重心锁定武汉，是不是早就200亿啦？哥觉得，在回答这个问题之前，先搞清房企之间的战略差异。万达似虎。他只要有大项目出来，所到之处片甲不留，到处都是他的声音，如龙卷风般呼啸而过；融创如狼。丛林险恶，来比比谁更狠，这块肉我要吃，你们退后；而恒大，是一头大象。去年3000多亿销售额把万科拉下马，未来几年要冲5000亿，甚至要跟碧桂园比谁先冲过线万亿，因为规模太大，不能把资源集中少数几个市场，玩法不一样。苹果，大家都熟悉他的手机、平板，一招鲜吃遍天。而当年也被称为大象的IBM，你知道他几个产

3、品？武汉市场如日中天的融创，短短2、3年，在武汉拔下7、8块地，土地储备超一哥，武汉被他们锁定为重点突破的二线市场。因为是重中之重，为一块地，孙老板可亲自飞到武汉拍板。地产界现在有句话——得二线者得天下。没错。融创在武汉风生水起，2~3年秒杀万科、保利这些老巨头，并非痴人说梦。如果恒大这么玩，要撑起3000多亿的规模，许老板不用干别的，满世界飞去吧。对规模有执念的开发商，必须也只能选择最稳妥，也是最有效的高速扩张模式。就像丛林里的大象，很少跟狼、虎、狮子发生正面冲突，争夺猎物，因为赢了也吃不饱。所以，大象只能选择最广袤的森林，看起来人畜无害，但庞大的身躯，就是他自己最佳竞争方式。对于规模如

4、恒大者，就是这样一头大象。恒大有一个未经证实的段子。“说许老板给高管打电话，响三声不接，扣钱。结果某老总洗澡，老婆都得拿着手机旁边站着。”可以证实的是，许老板对外很低调。哥印象中他从未接受媒体采访，对着镜头侃侃而谈几乎为零。话说当年上市发布会前夕，他得知自己晋升首富，立马取消包括这场发布会在内所有庆典。不近人情又内敛低调，同样矛盾如他治下的恒大。关于恒大，评论两级分化。但无论你对他是爱是狠，不得不承认的是，恒大确实很大。去年，3734亿销售额超越万科，夺旗地产一哥。在武汉，仅仅3年前才“进城”的恒大，如今却有9个项目同时在售，12年，湖北十地开发36盘。其规模扩展之大之快，可见一斑。对于恒

5、大的崛起，哥归纳六个字——布局广、拿地准。进入武汉的全国性开发商，除碧桂园外，几乎没有开发商会选择以武汉为中心，布局全省。要说恒大快速扩张模式，其实很简单——集中资源在二线城市或三线城市拿地，且拿的很有节奏，地价和其它的成本都控制的非常低。比如在三线市场，依托品牌，和地方政府谈判在土地款支付条件上形成优势，通过成熟产品线更快开工，高杠杆实现资金快速周转。哥猜测，投三线城市，启动资金3000万足够，半年卖2~3亿妥妥的，把当地购买力狠洗一趟。这个战略，在最近几年中央三四线城市去库存政策下，特别吃香。有政策支持，这两年，湖北主要城市库存总量从4000万方，下降到不足2500万方。这一波红利，恒

6、大显然抢到。有朋友说，恒大之所以布局全省，因为上一波调控期，高估政策威力，又低估武汉这类中心城市反弹的威力。这论调，显然忘记了，那些曾经一门心思在中心城市拿地的开发商，经历过的痛苦。07-12年地产大动荡，很多开发商都碰上高点拿地，低点入市的窘境，在现金流崩溃的边缘哭泣。那时候业内血腥、悲惨的故事太多了——大批裁员的、老板卖掉自己的首饰给员工发工资的、业主围攻售楼处打销售员的、工程队收不到钱又围攻了售楼处的、销售经理从厕所翻窗户跑路的……恒大并没有放弃武汉，在上轮调控下乡之后，2015年就杀了回马枪。其实哥想说的是，在武汉，恒大逢低拿地，逢高入市，踩点儿准的令人发指。这世界有一种幸运，叫暴

7、涨前夜的满仓。2015年摘下三江航天地产67%股权，一口吃进8个项目。同年，投桃报李收购新世界康居，将汉口最大流量盘常青花园收入囊中。2016年，抢在行情正式启动前，拿下青山和汉阳滨江地块。2016年，在市场最好的时光，有足够的弹药射向市场，又避免全行业都在挣地的时候吃土。哥讲下摘牌三江航天的过程，三江其实已经先后跟30多家企业洽谈一年，万科、保利和一家来自南方的央企，都有可能摘牌。但2年前的市场环境，跟当下不能同日而语