安定门大悦城前期方案

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1、2010年5月安定门大悦城中粮置业1目录第一部分项目介绍第三部分定位策划第五部分结论与建议第二部分近期工作第四部分财务测算2项目介绍项目介绍背景区位现状经营情况3背景中粮福临门大厦交付使用后，集团考虑对相关单位腾出的物业进行整合。中土畜名下的三利大厦与三利百货为90年代建筑，建筑形式及功能较为落后，很难满足当前客户需求。经请示宁董事长，从发展商业地产的战略角度出发，2010年1月21日，集团批示同意由置业牵头，中土畜配合，在原地块建设“大悦城”。获得集团批示后，按照史总要求，韩总亲自带队，在不影响三利百货现阶段正常经营的前提下，置业与土

2、畜深入沟通，工作对接，按计划开展项目前期工作。项目介绍4项目区位项目介绍项目地坛公园北二环项目位于北京市东城区，北二环安定门桥东北角，为城市中心地带。交通便利项目西面安定门外大街为城市主干道，项目门前拥有20余条公交线路；地铁2号线安定门站距离项目仅300米。周边环境宜人，京城文化氛围浓厚。项目南有护城河，北面紧邻国家级文物保护单位地坛公园，书市、庙会等活动丰富。5项目现状项目介绍项目现状基本信息占地面积1.3万平方米规划建筑面积（含地下）4.9万平方米其中：商业1.8万平方米（营业面积1.2万平方米）；写字楼3.1万平方米容积率3土地

3、性质商服用地开业时间1997年（商业、写字楼）商业定位及目标客群定位：以国产品牌为主。目标客群：立足社区，辐射周边，以社区目标顾客为主，以交通线流动的目标顾客为辅；目标顾客年龄25-55岁。写字楼：三利大厦商业：三利百货历史遗留问题：三利大厦与三利百货为中土畜总公司于1992年从北京市东城区住宅开发公司协议购得，由于历史原因未办理《土地证》和《房产证》。6经营情况项目介绍三利百货日均销售额、节日较高日均客流量均在2008年开始下滑。（万元）（人）三利百货于1997年开业，经营面积和业态多次调整。1998年加通了过街天桥连廊，1999年进

4、行了三层加建，形成了现在的建筑规模；业态方面，开业时地下为职工食堂，1999年将食堂改为超市，2002年又改回职工食堂，2005年最终确定将地下面积用于百货经营。自2005年至今，三利百货的经营面积和业态无重大调整。7目录第一部分项目介绍第三部分定位策划第五部分结论与建议第二部分近期工作第四部分财务测算8近期工作第一阶段工作重点补办土地证规划设计市调第二阶段工作重点前期报建定位策划工程项目公司组建商户结算、人员安置等（中土畜）9补办土地证处理三利百货超规划面积问题2007年，中土畜启动了《土地证》和《房产证》的补办工作。在补办土地证的过

5、程中，发现三利百货存在超面积违规建设。2009年，中粮置业与中土畜配合，解决了项目超规划面积问题，缴纳罚款407万元（中土畜支付）。近期工作——第一阶段工作规划许可面积测绘面积超出面积92年规划许可证面积44087平方米46487平方米49912.6平方米3425.6平方米99年加建规划许可面积（三利百货加层工程）2400平方米10补办土地证完成土地评估土地评估价8009万元。集团批复同意购买土地，中土畜已与集团财务部沟通，为日后交纳土地出让金做准备。报批进展由于项目地块早期为政府划拨用地，央企如有偿使用，需先经国管局（国务院机关事务管

6、理局）审批，之后上报国土局。目前，已获取国管局同意中土畜有偿出让土地的批复，进入国土局审批程序。近期工作——第一阶段工作11规划设计近期工作——第一阶段工作RTKL北京市建筑设计研究院第四设计所RTKL根据我方意向，委托RTKL完成项目概念设计。为使项目能顺利通过规划审批，经请示置业领导，从首规委推荐的三家公司中选取了“北京市建筑设计研究院第四设计所”作为项目控规调整报告和概念设计方案的撰写方。待首规委批复项目规划指标后，委托RTKL对项目进行方案设计。12近期工作——第一阶段工作RTKL概念设计效果图“四所”概念设计效果图规划设计争取

7、使项目获取最大容积率和最高建筑高度。13规划设计近期工作——第一阶段工作项目规划指标占地面积1.3万平方米（与现状相同）规划建筑面积（万平方米）10.46（现状为4.9）地上：6.58地下：3.88容积率5.05（现状为3）规划业态面积（万平方米）商业（B2-F11）4.34公寓（F12-F21）2.24建筑高度由北向南依次为15.7米、25米和90米（公寓）。（现状最高点为45米）。由于项目北面紧邻地坛——国家级文物保护单位，对周边建筑有限高要求，故项目规划设计为阶梯式建筑。土地性质商服用地14市场调研2009年委托润土市场研究公司对

8、项目区域进行基础市调，为项目定位提供依据。近期工作——第一阶段工作市场调研商圈普查：对项目区域半径3公里范围内的零售业、写字楼、住宅等进行普查。区域内商业总营业面积143万平米，其中家居建材、电器专业店占比