美联物业：盈翠豪庭营销策 略 报告

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1、盈翠豪庭营销策略报告盈翠豪庭营销策略报告美联物业（东莞）代理有限公司二00六年十月目录第一部分竞争环境分析一、东莞房地产市场竞争环境分析1、东莞宏观市场环境分析2、东莞房地产总体市场概况9>3、2006年上半年楼市特点4、东莞房地产走势分析二、石碣房地产市场竞争环境分析1、石碣镇宏观概况2、石碣房地产市场现状与走势分析3、石碣镇房地产市场预测第二部分项目竞争条件分析一、项目概况1、项目概况回顾2、项目周边状况分析3、项目SWOT分析（住宅部分）第三部分项目定位一、住宅部分定位1、项目核心竞争优势2、项目定位3、产品建议二、商业部分定位建议1、项目整体功能定位2、项

2、目形象定位3、项目经营主题定位4、项目主题定位5、目标客户群定位6、业态规划及布局建议7、业态规划及布局建议第四部分营销推广策略一、整体项目推广思路1、营销推广原则2、营销推广思路3、核心营销手法4、销售策略43>.1整体销售策略4.2销售时机5.价格策略5.1.定价策略5.2.价格走势建议5.3.优惠政策5.4.价格预期5.51、2号公寓资金回笼计划6、整合推广策略6.1.卖点组合及整体推广策略6.2.整体推广策略6.3.包装推广6.4广告推广6.5各销售阶段广告战略6.6公关活动/造势推广6.7总体推广费用预计第一部分竞争环境分析一、东莞房地产市场竞争环境分析

3、1、东莞宏观市场环境分析1.1经济环境分析GDP指标：2006年上半年，东莞市经济在内需增强的拉动下，继续在较高的增长平台上平稳运行。上半年全市完成生产总值1221.41亿元，比上年同期增长18.7%，全市经济保持平稳快速增长。固定资产投资：2006年上半年全市固定资产投资总额266.88亿元，比去年同期增长19.0%。其中，2006年东莞市上半年房地产开发投资62.42亿元，增长15.2%，增速同比回落33.6个百分点。上半年商品房销售金额53.95亿元，增长39.9%；销售面积145.46万平方米，增长23.0%，地产保持平稳，增幅回调。消费指数：2006年上半年东莞

4、市社会消费品零售总额286.08亿元，比上年同期增长16.9%，。其中批发零售贸易业零售245..56亿元，增长16.6%，城市居民人均可支配收入14637元，增长10.5%，居民消费能力逐步增强。银行存款：2006年6月末东莞市金融机构人民币存款余额3071.30亿元，比年初增长6.7%；其中城乡居民储蓄存款余额1857.40亿元，增长7.5%。1.2政策环境分析产业政策：东莞市把建设“以国际制造业名城为特色的现代化中心城市”为核心发展战略目标，争取在制造、商贸、科技、信息、服务等方面成为区域中心，成为国际制造业名城、生态绿城以及文化新城，成为IT产业发达、综合实力雄厚

5、、创新功能突出以及城市环境优美的现代中心城市。金融政策：央行紧缩房地产信贷市场，多次实行加息，打压房地产投机市场，产业政策得到不断完善，房地产交易市场得到进一步规范。地产政策：从05年开始国家颁布了国八条、新八条等系列新政，地产投资过热、房价飙升过快、房地产炒等不良市场状况得以改善。小结：全市经济高速发展，居民消费水平大大提高，促进了零售业的相应发展；产业结构逐步完善，“以国际制造业名城为特色的现代化中心城市”的地位不断提高；房地产资料大全：.cg35社会固定投资大幅增长，城市建设力度加强，城市投资、居住环境逐步改善；系列地产、金融政策的颁布在逐步规范市场的同时在一定程度

6、上也提高了市场投资开发和置业门槛。2、东莞房地产总体市场概况2.1房地产投资状况---增速回落东莞市上半年房地产开发企业共有354家，完成开发投资62.4155亿元，比去年同期的54.1828亿元，增长了15.2%。其中住宅完成投资动60.4495亿元，占总开发投资的96.9%。此外，上半年房地施工面积为932.42万平方米，比去年同期737.19万平方米增长26.5%，其中住宅面积708.48万平方米。但今年上半年东莞市完成房地产开发投资的增幅相对于2005年上半年同期增幅48.81%来说，增长率出现了大幅下降。说明中央政府对房地产的宏观调控政策对房地产投资的后续影响作

7、用十分明显；东莞的房地产投资市场正回归到理性状态。2.2施工面积、新开工面积、竣工面积增速回落今年第一季度房地产竣工面积38.89万平方米，较去年同期的7.96万平方米有了388.6%的增长，但相对一季度575.92万平方米的施工面积以及46.07万平方米的销售（含预售）面积，商品房竣工量还显不足。累计第二季度的竣工量，上半年商品房竣工面积88.08万平方米，这个数据虽然比去年同期的59.75万平方米增长47.4%，但仍显不足。2.3批准预售量略降2.53%今年上半年，东莞市商品房批准预售量217.39万㎡，同比去年略降2.5