标杆房企商业地产开发全过程指导手册(图表丰富270页)

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1、商业地产开发手册2012版集团战略研究部目录第一部分、选址9一、选址的意义：9二、集团选址的标准：9第二部分、项目规划方案10一、商业规划111.商业规划依据112.业态、功能及面积配比规划113.主力店组合及面积规划154.商场平面布局规划18二、建设规划241.商家的要求252.商场的外观设计273.商场内部空间设计294.主要配套设施功能规划32第三部分、工程建设程序38一、内部立项研讨38二、项目前期筹备程序38三、项目建设实施程序：44四、工程跟进48五、项目竣工验收程序56六、开发过程中具体外联58第四部分、销售预热71I准备期71一、强势进驻闪亮登场71二、项目

2、包装711.奠基712.围挡713.办公场所的筹建72三、营销策划准备771.市场调查与分析772.楼盘的标识773.市场初级定位774.市场营销策略的拟订775.宣传推广方案的讨论和确认786.销讲夹准备787.具体案例:78II蓄水期98一、招商981.招商队伍的建立982.市场调研993.拜访沟通994.行业划分1005.组织商户1016.有效阻击1017.相关文件与表格的制定101二、宣传炒作1021.策划是魂，招商是体。1022.会议营销1023.展示营销1024.体验式营销1035.媒体整合1036.主流媒体与非主流媒体关系的平衡。103三、价格制定1041.基本

3、价格制定1042.价格系数定价策略1043.变动定价策略1054.价格策略106III冲刺106第五部分、开盘107一、流程设计紧张有序107二、人员安排107三、气氛把握108四、开盘总结108第六部分、销售控制108一、销控的目的1091.为实现良好的经济效益和社会效益提供保障1092.提升商业地产项目整体商业价值1093.创造良好的经营管理条件109二、销控原则1101.有利于商铺销售的原则1102.符合经营定位的原则1103.符合功能布局的原则1104.有利于经营管理的原则110三、销控措施1111.控价1112.控局1113.分楼层销控1114.按功能区销控1115

4、.按品类销控1126.按已售、未售区域销控1127.按投资者类型销控1128.出售与自营控制113第七部分、商业地产招商113一、招商的前提条件1141.市场定位1142.品牌定位115二、招商方案的制定127三、价格制定128四、招商原则128五、招商1291.招商技巧1292.招商流程130六.商装130七.布货陈列153第九部分、开业前期培训计划及制度158一.培训目的：159二.培训范围：159三.培训时间：159四.培训场地：159五.培训师资：159六.培训负责人:160七.培训形式：160八.培训方式：160九.培训内容：160十.培训的考核161十一、培训制度

5、：161十二.培训管理人员各岗位职责162十三.培训费用163十四.培训设施163十五.培训的组织：163十六.培训相关管理条例163十七.培训教材：165第十部分、试营业营销策划及案例220一、试营业的起源和重要性220二、试营业的意义221三、营销规划221四、试营业突出主题的重要性及方法230五、试营业活动人员分工231六、试营业商品陈列232七、试营业政府领导的邀请233八、开业运营模拟方案234九、具体案例分析：237第十一部分、开业249一.业前蓄势：249二.开业强势：250三.业后营销：250四.营销阶段划分：251五.整体活动描述：251开业整体方案251开

6、业庆典篇254开业演出篇258开业促销篇259营销活动方案262第十二部分、财务264一、财务部门组织架构的搭建265二、公司成立初期相关财务手续的办理2661.办理验资手续2662.办理税务登记证2673.办理开户许可证2684.办理贷款卡268三、融资270四、项目的税务筹划271五、项目的销售271六、项目建设过程中的财务管理272附件273第一部分、选址一、选址的意义：随着集团商业地产业务不断扩张，相对统一的开发模式就显得极为重要。从全国的情况看土地储备应该是一个先行指数，企业不是有一块土地就够了，在保持企业连续发展的过程中，土地储备会起到重要的作用。对于一个大的开发

7、企业来讲，需要保持品牌的延续性和市场的占有率，就必须保持在市场有不断的供给，也就是要今年储备明年、后年、大后年的土地，因此土地储备的第一步关键因素就是选址。在商业地产业中有一句名言：“项目成功的第一条件是选址，第二条件也是选址。”现代大型商业地产的选址，必须同时具备三个条件：一是地理位置能代表城市商业发展的新趋势；二是交通便利；三是必须拥有相当数量的中高收入的消费群体。选址就是商业地产项目位置的选择、确定和评估，这对于开发商来说是非常重要。同时，商业地产项目的空间位置也是形成差别化甚至垄断经营的重要条件