第六节上市公司的城市综合体开发最佳盈利模式与开发战略研究

《第六节上市公司的城市综合体开发最佳盈利模式与开发战略研究》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、第六节上市公司的城市综合体开发最佳盈利模式与战略研究一、最优治理机制在上市公司商业地产团队建设中的运用1.上市公司纷纷进军商业地产行业由于大型城市商业综合体项目大多选址城市商业中心区地段，多数属于优质商业地产项目，需要较大资金投入，能够提供稳定的租金收益和经营收益，因此国内许多上市公司投入到商业房地产的开发。例如华润集团从2003年开始成功开发了深圳华润万象城，开创了深圳进入大型购物中心时代；世贸集团在上海南京东路开发了上海世茂国际广场，紧邻上海的政治文化心脏地带——人民广场。世茂国际广场的主楼楼高333米，堪称「浦西第一高楼」。整幢建筑物由3个相对独立又相互联系的建筑单

2、体组成，项目占地面积1.30平方米，总建筑面积约17万平方米，主体塔楼共60层，裙楼共10层，开放式广场面积近2,000平方米。    上海世茂国际广场项目主要由一家超五星级酒店，以及豪华商场两组物业组成。主体塔楼第8至60层为五星级酒店——上海世茂皇家艾美酒店(LeRoyalMeridienShanghai)，共有770间宽敞舒适的客房。该项目是典型的城市综合体，属于回报率较高的收租型物业，对于上市公司现金流拥有良好的贡献。城市商业综合体开发同样存在风险，需要科学的方法确保城市综合体项目开发的盈利，作者结合房地产理论与商业综合体开发实践总结提炼可靠的赢利模式，注意从专业

3、流程和公司治理机制两个层面研究城市综合体项目的盈利模式，让上市公司进入城市商业综合体开发领域能够有效控制投资风险。2.商业地产团队的激励和约束机制大量商业地产项目的出现需要高水平的商业地产团队，因而新摩尔公司加大了商业地产高级人才培养力度。笔者通过对多家上市公司团队的培训和调研，发现存在如下典型的公司治理机制问题：（1）担心优秀商业经营高级人才加入团队排挤自己的位置，董事会领导普遍缺乏商业地产经验，在用人上出现偏差，董事会在战略驾驭能力方面不够。（2）经理人根据自己专长进行商业项目定位，而不是根据消费者需要。（3）不能针对商业地产行业特点对经理人团队进行有效激励，导致团队

4、高层的频繁变12动。鉴于城市综合体等商业地产项目的特点，作者总结出的治理机制方案：（1）完善董事会成员结构，增加商业地产专家作为独立董事，增强董事会对商业地产行业特性的把握。（2）鼓励经理人团队以可持续经营作为出发点，根据项目定位与招商对团队进行阶段性奖励，部分奖励保留到正常开业。由于项目周期较长，激励机制一般要按照三年确定。鼓励经理人团队在前期论证与评估方面多下功夫，对准确定位并得到验证给予重点奖励。奖励幅度一般在50-150万元之间。（3）在董事会和经理人团队中建立学习机制，避免用人方面的短期行为，避免经理人在未能充分调查研究基础上对项目根据个人偏好进行盲目定位和调整

5、，要做到科学定位，而不是简单看经理人能够给项目带来多少商业资源，也不是仅仅看经理人经验，鼓励建立学习型团队，解决商业地产项目的具体难题。（4）约束机制在商业地产中特别重要，在国有股份较大的上市公司中，为推进商业地产项目拿到经理人团队奖励，往往小圈子用人，盲目推进项目进度，由于人为原因导致城市商业综合体项目失败。在经理人团队中要注意成员中具有开发和运营经验人才的良好搭配，人才知识结构不合理非常容易导致项目出现偏差。（5）注意对董事会成员和高层管理人员的法制教育和职业道德教育，树立可持续发展的企业文化理念，避免急功近利的错误导向。招商银行一直是我国风险控制比较好的上市公司，因

6、为没有国家给你承担银行亏损，因此风险管理比较严格，企业文化健康向上。二、商业综合体项目优化选择与风险控制商业综合体项目具有投资规模巨大、管理技术难度较高、收益比较稳定等特点。城市综合体因为项目地点选择不当，策划与设计明显失误或者销售很好经营管理失败都是可能发生的风险。1.开发新的城市综合体项目选择因城市综合体项目资金密集，投资收益较高，适合上市公司选择。根据我们对多个成功开业的城市综合体项目总结，也考虑到湖南长沙国中星城多个失败项目教训，新摩尔商业管理公司总结出来城市综合体新项目选择模型，见表1。表9-22上市公司开发城市综合体项目选择模型大城市核心商圈适合开发高密度综合

7、体上海世茂国际广场12，一般以酒店和购物中心为主深圳华强北深圳东方时代广场大城市新区CBD一般选择交通枢纽，适合开发公共空间略多的目的地消费中心形式的城市综合体六本木新城中等城市新区1.新区城市规划规模较大，公共设施配套比较齐全，老城区居民愿意前往新区居住。2.在人口较多新区CBD（需要所在城市具有较强的消费能力）,可以开发城市综合体南通开发了新区CBD,但是还没有成熟中等城市核心商圈在城市核心商业圈能够填补空白的城市综合体钦州赛格城市综合体，五星级酒店加购物中心，填补城市空白风险因素控制：（1）旧城区开发重点控制拆迁风险和产