路桥高升桥项目营销策划报告

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1、路桥集团.高升桥项目营销策划案前言“是什么、做什么、怎么做”，是我们切入市场竞争的思路。首先，我们要深刻认识地块“是什么”？然后，再决定“做什么”，即去实现项目的既定目标，再次，才轮到“怎么做”。这是涉及到整体的推广宣传战略、广告发布实施战略、社区开发节奏及开发方法等。不断地认识问题、解决问题、减弱营销障碍，为委托方实现利润，这是我们的工作目标。多年的实践经验，使我们体会到：投资建房子的过程，是一个不断地解决问题的过程。问题解决得好，项目开发才能发展得好。从拿地、市场资讯调查、产品定位决策，到建筑设计规划、项目宣传推广，存在着一系列问题，问题有主次之分，主要的问

2、题解决了，其它问题就好办了。解决一个问题，就会出现一个亮点，就等于减弱了一个营销障碍。下面，根据我们对项目地块的初步考察及实战经验，制订项目运作大纲。我们的重点放在“做什么”的基础上，策划设定做什么产品，营销障碍最小，既“叫好”又“叫座”，最能实现产品利润。58路桥集团.高升桥项目营销策划案第一章、市场背景分析（一）成都市宏观市场概况分析2007年1—2月成都各经济指标呈现快速上涨趋势，尤其是以房地产类投资增幅最为突出；房地产开发投资额和住宅投资额分别为57.74亿元和41.83亿元，同比高达49.30%和55.80%。这意味着2007年成都楼市将在2006年高

3、基础上再度“提速”。宏观经济指标列表（2007年1—2月）经济指标数值同比2006年1—2月增长全社会固定资产投资额（亿元）148.4833.90%其中：房地产开发投资额57.7449.30%其中：住宅投资41.8355.80%房地产开发投资额/全社会固定资产投资额38.89%11.50%外贸进出口总额（亿美元）10.826.70%CPI101.8—社会消费零售额（亿元）228.614.30%（二）成都市区房地产开发（1）主要房地产指标2007年1—2月成都市区房地产开发相关指标指标数值同比2006年1—2月商品房新增供应面积（万平米）179.3182.30%住

4、宅115.667.27%58路桥集团.高升桥项目营销策划案商品房销售面积（万平米）180.1239.80%住宅150.4238.69%商品房均价（元/平米）47079.80%住宅442211.70%2007年1—2月成都市区住宅供销量同激进增，但面对旺盛的市场需求，供应仍略显不足。其中新增供应面积115.6平方米同比增长67.27%，销售面积150.42万平方米，同比增长38.69%。2007年1—2月成都市区商品住宅均价达到4422元/平方米，但11.70%同比增副较去年同期略有下降。该均价较2006年全年均价4256元/平方米上升166元/平米，增幅达到3.

5、9%。2007年至2007年1—2月成都市区住宅供应走势58路桥集团.高升桥项目营销策划案2005年1—2月至2007年1—2月成都市区住宅均价走势（2）主要房地产指标2007年1—2月成都市区各方位供销及均价新增供应销售面积供销比户均成交面积（平方米）均价（元/平方米）套数（套）面积（万平米）成交套数（套）成交面积（万平米）城东—26.11同比5.5%3718同比65.7%39.23同比59.4%0.67（06年1—2月1.01）1064455同比23.9%城南1559同比50.6%16.41同比-18.1%3128同比-2.7%35.87同比-5.8%0.4

6、6（06年1—2月0.53）1154545同比20.1%城西5830同比321.9%58.64同比248.6%3531同比7.2%38.48同比9.2%1.52（06年1—2月0.48）1004549同比9.2%58路桥集团.高升桥项目营销策划案城北1949同比265.2%17.40同比185.7%3338同比421.6%32.01同比30.8%0.54（06年1—2月1.00）963959同比15.3%城中6483.49595同比-41.5%4.8同比-34.2%0.72（06年1—2月0.26）81—从表中，我们可以看出2007年1—2月各方位的供销量及均价

7、，呈现出以下特点：城东：成交量的激增使区域供不应求现象凸显。但随着东二环众多楼盘陆续推出，城东市场将迎来一个供应高峰，同时均价与城西、城南的差距也将逐步缩小。城南：由于现在城南在售楼盘较少，因而市场呈现出“供应量紧，成交价高”特征。但随着南部新区楼盘的近期放量，这种严重“供不应求”现状将有所缓解。城西：由于城西目前是新开楼盘集中区域，因而市场供应量充足且均价增速趋缓。城北：开始爆发市场补涨潜力，从供销量看，在低基数上均成倍增长，但供不应求的市场缺口仍较大。从均价看，城北均价已达到3959元/平方米，即将突破4000元/平方米。（三）、成都商业开发分析（1）成都市

8、商业发展趋势成都一直是中