《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》解读解读

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1、《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》解读第一部分背景和目的一、《试点实施办法》、《试点有关事项的规定》对纳税人提供不动产经营租赁服务在纳税地点和征收机关等方面进行特殊规定，主要是出于如下考虑：（一）《营业税改征增值税试点方案》（财税〔2011〕110号）文件中，就明确了营改增政策应在“试点期间保持现行财政体制基本稳定，原归属试点地区的营业税收入，改征增值税后收入仍归属试点地区，税款分别入库”，遵循这条原则，纳税人提供不动产经营租赁服务，需要在不动产所在地缴纳税款。自然人只有居住地，没有

2、机构所在地，只有发生应税行为时，才需要计算缴纳增值税。因此，自然人出租不动产，只需在不动产所在地缴纳税款，不需要再回居住地申报缴纳。除自然人以外的纳税人，都有机构所在地。纳税人也只有回到机构所在地申报纳税，才可以完整的核算全部业务的进项税额和销项税额，准确计算应缴税款；纳税人需要向机构所在地主管税务机关就其全部经营业务进行纳税申报，主管税务机关才可以全面掌握、了解纳税人的经营行为。因此，除自然人以外的纳税人，发生出租不动产业务，当不动产与纳税人机构所在地不在同一县（市、区）的，需在不动产所在地预缴税款，

3、而后回机构所在地申报纳税，纳税人在不动产所在地已经预缴的税款，可以在应纳税额中抵减。（二）自然人，出租不动产业务，涉及增值税、房产税、城建税、教育费附加、个人所得税、印花税等多个税种。目前，各个地方在实际执行中，多实行税费一体化管理。为便于纳税人计算缴纳税款，简化办理手续，自然人出租不动产，委托地方税务局代为征收。纳税人提供不动产经营租赁服务，既涉及不动产所在地预缴，又涉及回机构所在地后按照规定的方法计算缴纳增值税款；既涉及地方税务局征收，又涉及国家税务局征收。如何在不动产所在地计算预缴纳税，纳税人如何

4、计算申报，已经预缴的税款如何处理，纳税人需要代开发票的，需要向不动产所在地申请还是向机构所在地税务机关申请等等问题，需要出台专门的规定予以明确。这就是出台《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年16号）的背景。第二部分《办法》内容的逐条解读第一条根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）及现行增值税有关规定，制定本办法。【政策解读】本条是关于制定《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》（以下称《办法》

5、）的法律依据。《办法》作为36号文件的配套文件，目的是在现行增值税有关规定的总体框架下，将36号文件的相关内容进行细化，在实际操作层面上，对36号文件中确立的基本原则和制度作出进一步明确和细化，区分不同情况，做出便于税务机关和纳税人更好地理解和执行的规定，以增强政策文件的可操作性。第二条纳税人以经营租赁方式出租其取得的不动产（以下简称出租不动产），适用本办法。取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。纳税人提供道路通行服务不适用本办法。【政策解读】本条明确

6、了该《办法》的适用范围。1.本办法明确的是经营租赁方式出租不动产征收管理规定，不包括融资租赁方式出租不动产业务。融资租赁与经营租赁两者性质完全不同，融资租赁的目的是取得租赁标的物的所有权，而经营租赁的目的仅仅是获得租赁标的物一段时间内的使用权；融资租赁一般以融资额来计算租金，经营性租赁以租赁标的物占用的时间长短来计算租金；融资租入的不动产，在租入方进行会计核算，经营租赁方式租入的不动产，不在租入方核算，而在出租方核算等等。因融资租赁与经营租赁两者性质完全不同，税收处理上也存在差异。本办法仅规范了经营性租

7、赁业务。2.取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。3.纳税人提供道路通行服务不适用本办法。《试点实施办法》规定，道路通行服务按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。但如果纳税人提供道路通行服务，也要实行不动产所在地预缴税款，机构所在地申报缴纳的方法，将给纳税人带来极大的办税难度。因为公路很长，可能跨好几个县（市、区）甚至跨省，纳税人每个县（市、区）都去预缴税款，是不可能实现的。因此，本办法将纳税人提供的道路通行服务排除在外。这样就是说，纳税人提供道路通行服务

8、，在机构所在地直接申报纳税即可，不需要预缴税款。第三条一般纳税人出租不动产，按照以下规定缴纳增值税：（一）一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人向机构所在地主管国税机关申报纳税。【