物业管理问题大集锦,这些问题你遇到过吗？

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1、小区停车位“只售不租”　业主无处停车怎么办？  案例：陈女士购买的位于海曙的一套新房于去年交付，但因为没购买地下停车位且开发商对小区车位“只售不租”，物业拒绝她开车进小区。因此她只能把车停在小区外的道路上，怕被盗、被损坏不说，还经常会被交警或城管“贴条”罚款。该小区里与陈女士有相同遭遇的业主，一气之下联合起来把车堵在小区大门抗议了很长一段时间。  解读：像陈女士遇到的这个问题，这些年随着市民私家车的不断增多而成为了新交付小区物业管理中的一个普遍问题。在新的小区物业管理条例出台前，这个问题基本只能靠业主和开发商协商解决，给业主带来麻烦不说，还造成了小区

2、停车位的闲置和浪费。  但此次新条例对这个问题作出了明确的规定，即住宅小区的开发商如果以“只售不租”为由，拒绝向业主出租车库、车位造成车库、车位空置的，辖区物业主管部门可责令限期改正、给予警告，逾期不改正的，处五万元以上二十万元以下的罚款。  此外，新条例对小区内用作停车位的地下人防工程使用，也作了明确规定。这类停车位应当向小区全体业主开放，不得设置专用停车位，开发商也不能将停车位出售或以专用车位形式出租。否则，辖区物业主管部门同样可责令限期改正，拒不改正的，没收违法所得并可处五万元以上二十万元以下的罚款。  停在小区里的车子被砸或被划　物业该不该赔

3、偿？  案例：我市某高校一位老师将其汽车停放在自家楼前，一天中午，楼上的一块玻璃突然掉落，砸在小车前挡风玻璃上，将挡风玻璃砸碎，并划伤了小车的前盖。该玻璃系过道窗户上的，窗户是铁皮钢窗，年久失修。车主认为物业公司对小区进行了物业管理，并收取了物业管理费，对楼宇负有管理义务，楼宇公共部位的玻璃掉落砸坏小车，应当予以修理车辆，恢复小车原貌。  解读：发生这种情况，第一要看物业管理公司是否对小车负有保管的责任。我们有的小区在物业管理中对车辆实行了保管责任，与业主签订了车辆保管合同，收取了车辆保管费，形成了事实上的保管合同关系。在合同成立的情况下，物业公司就

4、形成了对保管车辆负有毁损、丢失的损害责任。但如果保管是无偿的，且物业公司能证明自己没有重大过失的，可以不赔偿。  第二要看物业公司对掉落的玻璃是否负有管理责任。《民法通则》中有规定，“建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、置挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。”该玻璃是公共过道窗户上的，系物业公司管理的场所，物业应当尽到一个管理人应当尽到的义务，有责任去消除这种隐患，尽快地对窗户进行维修。由于年久失修，造成玻璃掉落，砸坏小车前挡风玻璃和前车盖，物业应当承担不可推卸的过错责任，应

5、当赔偿车主修理费用。  事实上，类似像业主已交过停车费的私家车停在小区内的公共车位上被人划伤，要求物业承担责任的事情已经是个老问题了。对于这类情况，首先需要解释的一点是，所谓停车费，是业主占用了小区公共空间而付出的停放费，物业的职能只是保证车辆的有序停放，一般对车辆被划伤不承担赔偿责任。但如果物业管理合同中明确发生这种情况物业要赔偿的，或者物业在提高物业收费标准时明确其中包含了对发生这种情况时的赔偿费用的，则物业是有责任给业主以赔偿的。  物业不让安装防盗窗窃贼入室谁负责？  案例：李先生刚在前几天乔迁新家，便遭到了小偷夜间入室盗窃，损失了现金、笔记

6、本电脑等贵重物品。在入住前，李先生家准备装防盗门和窗，但物业公司不同意，说小区安全问题不用担心，保安２４小时值班。物业公司还规定小区阳台不能用玻璃封闭，敞开式是为了小区美观。而小偷正是从阳台爬入李先生家的，同时被盗的还有好几户人家。李先生认为，这是因为物业公司不许装防盗装置而出现的后果，物业公司应当赔偿被盗居民的损失。  解读：在发生类似情况时，物业公司是否应当承担责任，必须审查它与业主之间签订的服务合同的内容。如果双方对物业公司的保安职责没有约定，那么物业公司只承担一般意义上的保安责任，即通过一定管理措施威慑违法犯罪，而不是消灭一切违法犯罪活动。只

7、有当物业在履行此项职责过程中有过错，或者物业对保安内容在物业服务合同中有特别约定而物业方面未能履行这些约定，因而造成业主人身和财产损害的，才应承担相应的过错责任。其中的“未能履行”，包括根本不履行和不完全履行两种情形。  例如，某物业服务合同中约定，在物业保安方面，物业公司派４名保安２４小时巡逻。如果物业公司不派保安巡逻，则属于根本不履行合同约定；如果物业公司派２名保安２４小时巡逻或者派４名保安１８小时巡逻，则为不完全履行合同约定。根据合同法的规定，物业公司根本不履行合同义务和不完全履行合同义务的，均需承担违约责任。  而如果物业公司完全遵守了法律法

8、规的规定和物业服务合同的约定，则即使业主人身、财产在物业管理区域内受到损害，物业公司也不一定因此承担法律责任