土地使用权租赁若干问题刍议

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1、土地使用权租赁若干问题刍议内容摘要：土地租赁指土地一级市场行为，即国家将土地出租与承租人，出租的客体是土地；土地使用权租赁则指土地二级市场行为，即合法取得土地箜使用权的单位或个人将土地使用权出租与а承租人，出租的客体是土地使用权。我国境对国有土地使用权以及集体土地使用权的出租规定了不同的限制条件，鉴于土地使辆用权的出租并不改变土地使用权属主体登记，为促进土地使用权租赁市场以及经济穑发展，本人认为应逐步降低或取消限制条坝件。另外，本文还尝试探讨了承租土地使狼用权的转让、土地使用权租赁合同登记以崎及土地使用权租赁合同期限等问题。主兑题词：土地租赁，土地使用权租赁，土

2、地谝使用权租赁合同登记，承租土地使用权的珠转让，土地使用权租赁合同期限。关于馕土地使用权租赁，我国相关法律规定甚少措，有关内容并不充分，实践中也存在很多漫理解分歧。随着市场经济的发展，土地使胛用权租赁作为土地流转市场的一种交易形式，已经凸显进一步发展与规范的必要性与紧迫性。为此，本文从以下方面尝试探遭讨关于我国土地使用权租赁制度的若干问嫩题：土地使用权租赁制度的发展;国有土宇地使用权的出租;集体土地使用权的出租缉18/18;承租土地使用权的转让;土地使用权租刊赁合同登记以及土地使用权租赁合同期限馏。一、我国土地使用权租赁制度的发展麻1988年前，我国《宪法》第10

3、条酝第4款规定：“任何组织或个人不得侵占┇、买卖、出租或以其他形式非法转让土地铆”。1988年《宪法修正案》，将上述蹰条款修改为“任何组织或个人不得侵占、⒓买卖或以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让”，从而乱为土地租赁制的实行解开了禁锢。同年，衾根据《宪法修正案》，又对《土地管理法》相应修改，将原《土地管理法》第2条九第2款“任何单位和个人不得侵占、买卖楷、出租或者以其他形式非法转让土地”修轾改为“任何单位和个人不得侵占、买卖或舣者以其他形式非法转让土地”，并明确规ⅲ定：“国家依法实行国有土地有偿使用制鸹度”。1998年《土地管理法实施条例┊

4、》第29条规定：“国有土地有偿使用的诔方式包括国有土地使用权出让、国有土地蹉租赁和国有土地使用权作价出资或入股”樘，从而正式将土地租赁确定为国有土地使氧用权取得方式之一。1990年《城镇鸱国有土地使用权出让和转让暂行条例》第眶28条规定：“土地使用权出租是指土地烯使用者作为出租人将土地使用权随同地上格建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，惰由承租人向出租人支付租金的行为。”1粼992年《划拨土地使用权管理暂行办法禧》第9条规定：“土地使用权出租，是指硅18/18土地使用者将土地使用权单独或者随同地ぢ上建筑物、其他附着物租赁给他人使用，褰由他人向其支付租金的行为。”199

5、罅9年8月1日，国土资源部发布《规范国髦有土地租赁若干意见》，对国有土地租赁频问题作了较为全面的规定，其规定：“国碓有土地租赁是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府嗝土地主管部门签订一定年期的土地租赁合断同，并支付租金的行为。”该《意见》第踣六条同时对国有土地使用权租赁做出规定莫：“国有土地租赁，承租人取得承租土地使用权。承租人在按规定支付土地租金并瀹完成开发建设后，经土地行政主管部门同浈意或根据租赁合同约定，可将承租土地使赭用权转租、转让或抵押。从以上规定可嗔以看出，我国法律制度是将土地租赁与土片地使用权租赁区分界定的。土地租赁应指锼土地

6、一级市场的行为，即国家将土地出租奸与承租人，出租的客体是土地，承租人取旮得土地使用权，如《土地管理法实施条例爵》第29条规定。土地使用权租赁则指土蒎地二级市场的交易行为，即合法取得土地使用权的单位或个人将土地使用权出租与承租人，出租的客体是土地使用权，比如鲠《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条ⅶ例》第28条和《划拨土地使用权管理暂训行办法》第9条分别对以出让和划拨方式趟取得的土地使用权的出租作了相关规定。但在有些部门规章等规定上，未能对上述概念合理区分和使用，如1994年国家ⅵ18/18土地管理局与国家体改委联合发布的《股份有限公司土地使用权管理暂行规定》第

7、谇9条规定：“国家以租赁方式将土地使用阚权租赁给公司，定期收取租金。”该规定泅便将上述两概念混淆为一体，其所指应为镁将土地租赁与公司。还有，虽然《规范国有土地租赁若干意见》对国有土地租赁和跞国有土地使用权租赁皆作了相关规定，但枥该规定将土地使用权的出租称为转租，似鳏乎未能彻底履行上述有关法律对土地租赁来和土地使用权租赁的概念界定。因此，对陋于立法界或理论界，都应进一步理顺上述安概念的运用，以完善本来较为混乱的土地嫖制度。二、国有土地使用权出租国有了土地使用权出租属于二级市场交易行为，翌按照土地使用权初始取得方式分类，其主硅要包括以下几种：以土地租赁