美国不动产施工留置权综述——兼论中国物权法设立施工留置权

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1、美国不动产施工留置权综述——兼论中国物权法设立施工留置权美国不动产施工留置权综述——兼论中国物权法设立施工留置权黎广军(深圳市造价工程师协会会员,广东深圳518031)摘要:任何人享受他人劳动而不付款都是不当得利和不公平。不动产留置权向建筑工人和供料人提供了一种有效的法律救济。但不动产留置索赔人应登记其留置权而不是占有不动产，如同不动产抵押那样，以利物尽其用。文章综述了美国不动产施工留置权的特点、程序、操作和规则，并阐述了美国的业主付款防卫制度和信托基金。为了解决工程拖欠款问题，我国物权法应设立不动产施工留置权。关键词：物权法;不动产留置权;工程拖欠款;优先权;付款防卫

2、;信托基金中图分类号:D971.2;D923.2文献标识码:ASummaryofU.S.Mechanic’sLienonRealEstate——AndonLegislatingConstructionLieninChineseRealityofLawLIGuang-jun（AassociatorofShenzhenCostEngineerAssociation,Shenzhen518031,China）Abstract:Itisunjustenrichmentandinequitableforeveryonetoenjoyanother’sworkwithoutpayi

3、ngforit.Alienonrealestateprovidesaeffectivelegalremedyforbuildersandmaterialmen.Alienclaimantagainstrealestateshouldregisterhislienbutnotpossesstherealestate,assuchamortgageonrealestatetomakethebestuseofeverything.Thisarticlesummarizedthecharacteristics,theprocesses,theoperationsandtheru

4、lesoftheU.S.mechanic’slienonrealestate,Andexpoundedtheowner’sdefensesystemsofpaymentandthetrustfundsintheU.S.Inordertosolvetheconstructiondebtquestion,ourcountryrealityoflawshouldlegislatetheconstructionlienonrealestate.Keywords:realityoflaw;lienonrealestate;constructiondebt;priority;def

5、enseofpayment;trustfunds2005年7月10日，全国人大常委会公布了《中华人民共和国物权法(草案)》(下称物权法草案)，向社会公开征求意见。据《建筑时报》2005年7月18日报道，物权法草案应否设立不动产施工留置权的问题引发了建筑业与法学理论界之间的争论。[1]法学通说，动产的物权公示原则是占有而不动产的物权公示原则是登记。因此，不动产留置应是登记留置权而不是占有不动产，如同不动产抵押那样，以利物尽其用。物权法草案第9条也明确规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记；未经登记，不发生物权效力，但法律另有规定的除外。”[2]如此看来，问题

6、根本就不在于法学理论上能否设立不动产施工留置权，而是在于我国是否需要设立不动产施工留置权。长期以来，我国设立施工留置权的有关争论陷入了“不动产留置就是占有不动产”的误区，以至谁也无法说服谁。而美国200多年前就已经颁布了不动产施工留置权法律，早就解决了工程拖欠款问题。本文研究并阐述了美国不动产施工留置权及其法律的特点、程序、实践操作和有关规则，以及业主的付款防卫制度。他山之石，可以攻玉。美国200多年来的工程实践显示，设立不动产施工留置权是解决工程拖欠款和建筑工人欠薪问题的一条有效途径。1现代工程担保制度的历史现代第一个业主履约担保法律是1791年美国马里兰州颁布的Me

7、chanic’sLien，该法律强制将不动产物权作为业主支付担保。13年后，1804年法国颁布了拿破仑法典，该法典第2103条第四款规定，建筑人、承揽人、泥水工、其他建筑、重建或修缮建筑物、沟渠或其他工程的工人，对不动产有优先权。[3]现代第一个承包商履约担保法律是1894年美国颁布的赫德法案。1935年美国以米勒法案取代了赫德法案，增加了承包商付款保证担保。2002年美国在公共法律107-217中以一个新法案取代了米勒法案。①国际惯例的FIDIC合同规定了承包商履约保证而未规定业主支付担保。但实际上各国均以不动产物权作为业主支付担保且各