重庆融汇国际温泉城市政道路工程bt合同收益权投资集合资金信托计划尽职调查报告

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1、西安信托·重庆融汇温泉城市政道路工程BT合同收益权投资集合资金信托计划西安信托·重庆融汇温泉城市政道路工程BT合同收益权投资集合资金信托计划尽职调查报告西南业务总部·重庆业务部二〇一〇年八月48西安信托·重庆融汇温泉城市政道路工程BT合同收益权投资集合资金信托计划目录一、项目概况1㈠项目背景1㈡方案简介1㈢交易结构2二、信托方案要素2㈠项目名称2㈡信托规模及资金来源、认购起点、信托期限2㈢融资方全称3㈣融资成本、信托报酬及受益人预期收益率3㈤信托财产的管理、运用和处分3㈥风险控制措施3⒈集团保证3⒉质押担保3⒊个人保证3⒋工程保证3⒌城乡开发公司回

2、购承诺4⒍资金监管4㈦保管机构4㈧信托利益的计算与分配方案4㈨信托费用及税费的承担、核算及支付方法4㈩信托成立、变更及终止4⒈信托成立条件4⒉信托终止条件5三、合规性分析5㈠资金用途5㈡BT合同收益权回购资金来源5㈢融资方和实际控制人5㈣担保措施6四、融资方介绍6㈠融资方基本情况及经营情况6⒈基本信息6⒉股权结构6⒊公司组织构架、人员状况7⒋融资方经营模式和近年发展现状9㈡融资方财务状况及资信情况11五、用款项目及BT合同收益权介绍15㈠用款项目简介15㈡项目立项、审批情况15㈢项目规划与建设进度17㈣资金预算及投资进度20⒈资金预算2048西安信

3、托·重庆融汇温泉城市政道路工程BT合同收益权投资集合资金信托计划⒉投资进度21㈤融资安排21㈥BT合同收益权界定及价值分析21⒈BT合同收益权界定22⒉价值分析22六、还款来源分析22㈠第一收益权回购资金来源22⒈重庆融汇投资经营净现金收入22⒉重庆融汇投资收取城乡开发公司支付的代建项目回购款26㈡第二收益权回购资金来源27七、资金监管32㈠监管目标32㈡现金流测算与监管方案32㈢监管措施35八、担保方式35㈠集团担保35⒈基本信息35⒉股权结构及实际控制人36⒊发展状况及子公司概况37⒋开发中的主要项目38⒌财务分析39⒍融资及盈利预测分析43⒎

4、资信状况分析43㈡质押担保43㈢个人保证43㈣工程保证44㈤城乡开发公司回购承诺44九、存在风险及防范措施44㈠主要风险44㈡防范措施44十、尽职过程与结论45㈠尽职过程45㈡尽职结论46附：尽职调查资料清单4748西安信托·重庆融汇温泉城市政道路工程BT合同收益权投资集合资金信托计划一、项目概况㈠项目背景重庆融汇投资有限公司（以下简称“重庆融汇投资”）系融汇（福建）集团有限公司（以下简称“融汇（福建）集团”）在重庆地区业务发展平台公司——重庆融汇地产（集团）有限公司（以下简称“重庆融汇地产”）下辖子公司；重庆融汇国际温泉城（以下简称“融汇温泉城”

5、）是重庆融汇投资正在开发的大型综合性温泉旅游项目。2009年8月8日，重庆融汇投资与重庆市沙坪坝区城乡建设开发公司（以下简称“城乡开发公司”）签署了《融汇国际温泉城市政道路工程建设项目委托代建合同书》（以下简称“《代建合同书》”），规定：重庆融汇投资作为代建单位，负责预先垫资建设融汇温泉城市政道路工程，代建项目工程竣工验收交付使用后，由城乡开发公司回购该代建项目。融汇温泉城市政道路工程规划道路总计13条、全长7.68公里，项目估算总投资19531万元，建设工期为三年。截至2010年8月30日，重庆融汇投资累计完成投资7522.17万元，为支持重庆融

6、汇投资加快本项目建设进度和提高资金使用效率，由西安国际信托有限公司（以下简称“我公司”或“受托人”）发行集合信托计划募集人民币10000万元投资于融汇温泉城市政道路工程以获得该BT合同收益权，期限不超过24个月，剩余建设资金需求由重庆融汇投资自筹，信托计划到期前，由重庆融汇投资溢价回购该BT合同收益权。㈡方案简介表1信托方案简介项目基本情况方案要点⒈交易对手重庆融汇投资有限公司⒉信托规模人民币10000万元⒊业务类型BT合同收益权投资⒋信托期限不超过24个月⒌融资成本⒍投资项目重庆融汇温泉城市政道路工程BT合同收益权⒎收益来源重庆融汇投资溢价回购该

7、BT合同收益权，其资金来源为经营净现金收入和收取城乡开发公司支付的代建项目回购款，从而实现信托收益⒈集团担保重庆融汇地产提供连带责任保证担保48西安信托·重庆融汇温泉城市政道路工程BT合同收益权投资集合资金信托计划增信与风险控制⒉质押担保BT合同代建项目回购款作应收账款的质押登记，质押率为51.2%⒊个人保证实际控制人黄祖仕先生提供个人无限连带责任保证担保⒋工程保证重庆融汇投资对融汇温泉城市政道路工程进度和工程质量出具相关承诺函⒌城乡开发公司承诺城乡开发公司承诺代建项目回购款优先偿还本信托融资，即代建代建项目回购款拨付至我公司与重庆融汇投资的监管账

8、户；重庆融汇投资出现经营风险时，该回购资金直接拨付我公司信托专户⒍资金监管设立资金监管账户，资金的划拨使用以融汇温泉城市政