[商业计划]文化产业创意孵化园项目可行性研究报告

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1、1总论1.1项目名称文化产业创意孵化园建设项目1.2项目承办单位概况单位名称：鞍山市文化旅游开发区春晖回迁房建设开发有限公司注册地址：鞍山市千山区东解放路338号法人代表：赵国辉承办单位简介：鞍山市文化旅游开发区春晖回迁房建设开发有限公司成立于2011年5月11日，是国有独资有限责任公司，注册资金800万元。公司坐落于鞍山市千山区东解放路338号，现拥有员工22人，组织机构健全，架构合理。公司主要从事房地产开发与销售等业务。公司成立至今，已成功开发建设玉龙湾一期、玉龙湾二期、果子园、惠民花园小区等项目。1.3可行性研究报告编制依据（1）《建设项目经济评价方法与参数》(第三版)；（

2、2）国家发展和改革委员会颁布的《投资项目可行性研究指南(试用版)》；（3）国家发展和改革委员会第40号令《产业结构调整指导目录（2011年本）》；57（4）辽宁瑞尔工程咨询有限公司与鞍山市文化旅游开发区春晖回迁房建设开发有限公司签定的可研报告编制委托合同书；（5）《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；（6）鞍山市城市发展规划；（7）项目建设单位提供的有关本项目的各种技术资料、项目方案及基础材料；（8）鞍山市城乡规划设计院提供的总平面图；1.4编制原则（1）以国家和省市有关法律、法规和标准为原则，以省、市有关部门的批文、批件为依据，在相关规划文件指导下进行；（2）根据鞍山市国

3、民经济和社会发展计划及鞍山市城市发展规划，考虑建设单位在经济上承受能力，合理确定项目的建设规模和实施步骤；（3）根据鞍山市发展趋势，结合项目单位现状，合理筹措资金，科学使用；（4）依据鞍山市总体规划，对建设项目进行合理布置，通过精心策划、精心设计、精心施工、精心管理，使项目创造出良好的社会效益；（5）项目建设在满足功能的前提下，尽量降低工程造价，使项目投资发挥最大经济效益和社会效益；57（6）结合项目所在地域的社会、环境和经济现状，以及未开的发展趋势，对本项目建设进行合理的定位，为地域经济发展和构建和谐社会做出贡献。1.5研究工作的范围本可行性研究报告主要研究范围：1、项目建设的

4、必要性、可行性和意义；2、项目建设规模及建设内容；3、项目选址及建设条件；4、工程方案；5、公用工程和辅助设施；6、节能与环保；7、组织管理；8、项目实施计划和工程招投标管理；9、投资估算与资金筹措；10、工程建设的财务评价。1.6项目概况1.6.1项目拟建地点文化产业创意孵化园项目拟建于鞍山市铁东区千山东路702号。该区域交通便利，地理、地质、抗震、气象条件均可满足项目需要。1.6.2建设规模与内容鞍山市文化旅游开发区春晖回迁房建设开发有限公司现有地块为规划的住宅用地，地号为4-2-26号。占地面积为142415.21m2，57总建筑面积为494135平方米，其中住宅建筑面积为

5、414646m2，公建建筑面积为79489m2。项目容积率3.47，建筑密度27.04%。拟建-1~24层居民住宅楼26栋。绿地45288m2，绿地率31.80%。其中，4-2-26号地块公建建筑面积79489m2中的40153m2为本项目建筑面积，位于4-2-26号地块东侧居民住宅楼的底层网点，建设文化产业创意孵化园项目，规划建设成为集聚科技成果转化、科技创意、文化创意、电影广告、新兴媒体等项目和企业的文化创意孵化基地，建成后拟采取对外出租的经营模式。1.6.3主要建设条件项目建设用土地无其它地上附着物，无耕地，已具备项目所需建设条件。项目建设主要原辅材料来源于当地。当地原辅材

6、料资源丰富，供应有保证。从项目建设的社会经济状况、交通运输状况、基础设施条件以及自然环境方面分析，加上鞍山市的投资环境、人力资源优势及区位优势，为项目建设提供了可靠的保证。项目建设地各项公用及配套设施齐全。供电能力、供水、通讯等配套设施完善、供应能力充足，完全可满足项目建设需要。1.6.4项目资金投入和效益情况本项目总投资10185.52万元，全部自筹。建设投资构成中，土地费占16.48%，建筑安装工程费占59.1357%，基础设施费占6.62%，出租费占2.11%，其余各项费用占15.66%。本建设项目的建设期为22个月，建成后拟采取出租的经营模式，可实现财务净现值14917.

7、40万元（税前），财务内部收益率38.40％（税前），投资回收期3.81年。1.6.5项目实施进度建议本工程自2012年12月开始前期准备工作，2014年10月完成各项验收工作，项目建设期22个月。1.6.6主要经济技术指标鞍山市文化旅游开发区春晖回迁房建设开发有限公司4-2-26号地块的主要技术经济指标见表1-1，其中，本项目建筑面积为40153m2。表1-1主要技术经济指标序号名称单位数量或指标备注1建设规模1.1规划用地平方米142415.211.2建筑面积平方米49413