低密度住宅开发设计中的几点思考.DOC

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1、低密度住宅开发设计中的几点思考低密度住宅是近年来房地产市场上的热门话题，尤其是经过SARS风波的冲击后，更多关注的目光投向了这一类以高绿化率、低容积率为主要特征的住宅。其中包括Townhouse、独立别墅、多层住宅及其派生产品。低密度住宅中的密度从专业上来讲应指容积率，是相对于城区容积率较高的高层建筑而言的。城区住宅的容积率在3—6都是很正常的。在北京CBD如财富中心，容积率甚至达到了12。对于容积率多低才能称为低密度住宅这个问题，业内也有许多争论，并无统一定论。北京市规划院对于北京绿化带项目的规划要

2、求是：容积率在1.5以下，限高18米。根据国情，特别是北京、上海等大城市的现状，可以认为容积率在1.5以下的住宅，都属于低密度住宅。可见，低密度住宅涵盖了很大一个住宅产品区段，具有广泛的市场针对面。因此对其进行深入细致的研究，并在开发设计实践中摸索出更多成功的经验，使低密度住宅真正成为改善国民居住和生活品质、创造适合我国国情的理想人居环境的主流住宅产品，是开发设计界责无旁贷的义务。一、在市场定位和开发前期上充分考虑低密度住宅的需求特征u低密度住宅将成为住宅产品的主流低密度住宅，特别是容积率在0.5--

3、1.5之间的住宅，兼具有较高的居住品质和土地利用率。随着经济发展水平的提高和人们对更高品质生活的需求，在今后5到10年内将成为住宅产品的主流。其实在我国，低密度住宅由来已久，四合院及各地方民居都是典型的低密度住宅，建国后北京建设的大量6层以下的住宅也属于低密度住宅，只不过其居住功能和社区环境与当今的低密度住宅已不可同日而语。目前我国经济发展水平较高的城市和地区10年内将陆续超越“小康”生活水平，这些城市和地区的住宅设计及居住区规划需要有新的思路和起点，即“后小康居住模式”。“后小康”是指生活水平实现小

4、康后到富裕前的一个人类生活发展区间。从住房指标看，到2000年底，全国城市人均住房使用面积为14.87平方米，人均居住面积为10.25平方米，已超过10平方米的小康目标指标，进入小康之后的新阶段。“后小康”时期城市住宅的一个重要概念就是品质走高，密度走低。而低密度住宅正是人们在满足了基本的居住需求之后，追求更高层次的精神享受时力所能及的选择。住宅郊区化的大势所趋更促使低密度住宅的大量涌现，这也为人们提供了更加多样化的住宅类型，并使人们的选择日趋多样化。城外低密度住宅的大批量涌现，可有效提高市民的居住品

5、质，缓解城区的人口压力。据了解，到2010年之前，北京城区之内将有数十万居民迁出四环路之外，迁到城郊结合部的低密度住宅中，仅今年之内，便将有近7万户危旧区内的居民拆迁。毫无疑问，低密度住宅成为主流住宅产品，是顺应时代发展潮流并适合中国国情的历史必然，更具有优化人居环境的意义。u低密度住宅的成熟发展需要完善的城市配套作为支撑由于城内的土地供应日益紧张，房地产开发成本居高不下，以塔楼为主的高密度住宅仍是城区住宅的主要形式。而城郊结合部或卫星城镇才是低密度住宅的发展区域。这尤其需要政府的宏观规划和整体配套以

6、及开发商的开发建设密切配合。政府在制定宏观城市规划时应具备开发意识，而开发商在开发建设时也应具备战略眼光，承担城市营运商的职能。相对于城郊结合部而言，卫星城镇更适合低密度住宅的开发建设。由于缺乏新镇建设的发展规划，大部分低密度住宅集中在城郊结合部，沿着中心城市之间的交通线，开发建设住宅，这样建设的住宅区大多存在或多或少的基础设施和明显的配套设施缺陷。由于不能共享基础设施和配套设施资源，造成社会整体基础设施和配套设施投资的高成本低回报，同时使购房者用相对高昂的代价换取相对低标准的基础设施和配套设施服务。

7、这样的低密度住宅区的成熟发展明显受限于三大瓶颈，即交通体系瓶颈、社会服务体系瓶颈和就业体系瓶颈。²交通体系瓶颈：低密度住宅区发展的第一个前提就是要有良好的交通体系，这种交通体系应该是多种交通方式的组合。郊区的地价比较便宜但可达性比较差，需开发商自己修路，会给开发商造成很大的经济压力。所以，低密度住宅的发展，一定要与城市交通体系的发展并进，依托便捷的高速公路网或者快速轨道交通线来发展低密度住宅。²社会服务体系瓶颈：城郊结合部的社会服务设施并不完善，比如：商业、教育、文化、医疗等服务设

8、施明显欠缺。这些服务设施显然不是单个开发商通过努力能够解决的。所以，低密度住宅的大片开发离不开政府的支持。²就业体系瓶颈：城郊结合部低密度住宅区的出现是为了缓解城市核心区的交通、就业等等压力。但目前的问题是，住在郊外的居民每天往返城里上下班造成了更大的交通拥堵，大大增加了时间成本。因此，低密度住宅的发展要将居住与就业统筹考虑，避免出现“睡城”现象。美国住宅郊区化的出现是城市工商服务业外迁于卫星城及小城镇不断繁荣发展相互作用的结果，内涵是中心城市