08年3月福房 指数市场分析报告

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1、08年3月福房指数市场分析报告　目前，货币政策不断更新、住房保障工作在持续推进、房贷新政的影响力也开始显山露水，国内房地产市场的预期出现了根本性逆转：房价有所调整、房地产股腰斩、土地拍卖流拍、捂盘囤地退潮等等现象开始浮出水面。如何更好的应对房地产市场的风云变幻，如何提高警觉、落实措施，领导前沿，是房地产开发商必须考虑，也必须面对的问题。　　近日，建设部正式批复《海峡西岸城市群协调发展规划》，这是我省有史以来规模最大、规格最高的城市发展规划，明确了海西城市群发展格局、定位、目标、战略，以及重大空间部署、产业空间优化、湾区发展定位、生态环境保护与资源节约

2、利用、综合交通运输体系、城镇体系组织、设区市发展指引、周边省区协调等，展望了海峡两岸城市群的发展前景，也为开发商提供了更多的机遇和挑战。 　[指数动态解析] 环比下跌，房价松动 表1：2007年3月—2008年3月福房指数     图1：福房指数走势图     　　如图1显示，进入2008年福房指数出现一个微弱的波动，走势有所下降。如表1所示1月指数为137.28，涨幅达到1.58%,大幅度的上涨及时扭转了去年12月份的下滑。但2月指数仅为138.04，涨幅只有不近人意的0.55%。而本月指数为137.92，更呈现负增长状况,环比下降0.09%。这些

3、数据也隐约的解释了近期房地产出现的一些状况：房价开始有所松动，推出的楼盘也是明折暗送，这是以前从未有过的，不知道是喜还是忧。分析目前市场供给体系：面向低收入、困难群体的是政府提供的保障性住房；中等收入群体是中低价位的商品房或限价房，以福州为例应为5000元-8000元价位的房子，但是，目前该价位的房子供给太少，说明供给结构性矛盾依旧存在；高收入者是高价、高档商品房，如福州每平方米单价在9000元以上的住宅，该价位段目前供给偏多，而需求有限，因此，成交不断萎缩，我们看到的目前成交量萎缩应该是正常的，因为政策调控，已经挤出了投资性需求的水分，而该成交则反

4、映的是其刚性需求。另外，市场的不明确性使得消费者也处于一种观望状态，这是暴风雨来临前的征兆还是市场规律固有的小波动，仍然需要时间进一步的验证。[角逐量价]成交量合理回归，均价稳定上抬 图2 成交量折线图   　　从表3和图2可以看出，本月成交情况继续延续着上个月的状态，这或许就是该价位段正常的刚性需求，而原先反而是不正常的，现在回归理性状态了。但福房指数均价依旧持续抬高，因为8000元/平方米以上的高价楼盘占据了供给楼盘的大部分份额。因此虽然成交量有所下降，成交金额总量仍有所提升：本月住宅均价从上月7405元/平方米，上升至7915元/平方米，环比增

5、长510元/平方米，上抬幅度为6.89%，相比上个月7.68%的幅度，趋势有所放缓。交易量的持续下滑，表明国家对房地产市场的宏观调控效应已经初步显现，有效地打击了房地产市场中的投机行为，遏制了非理性投资，市场观望气氛浓厚，与此同时部分开发企业也会考虑放慢推盘计划。连续六次加息以及第二套房的限制，利好因素正在不断减少，政策调控加紧、房贷有所萎缩、产品价格上涨而购买能力下降，加上经济适用房、限价房、廉租房等保障性住房政策的不断出台，一定程度上改变了人们对于房地产市场的预期。　　目前市场交易情况不是很热，而高价楼盘的推出步伐确没有受到多大限制，两者间的联系

6、需要我们做出更多的探讨。如表3所示，1月份是年内第一次降价，但结果也只是“郎有情妾无意”，交易量并没有太大的提升，似乎“买涨不买跌”的铁律并没有因此而动摇。或许正是出于这样的原因，在随后的2月和3月又开始了均价的涨势。　　住房价格总体没有出现调头，但成交量收缩，价格涨幅平缓，购房者则持币观望耐心等待，市场博弈正在进一步演进。 　　如表4可知：3月份的成交金额排行榜中，东方名城虽然锐气微减但强劲的势头依旧触目惊心,凭借247848万元的成交金额、34239平方米的成交面积以及250套的成交数量独占花魁之首。而“后起之秀”江南水都•心巢则是锐不可当，一举

7、从第六位顺位上升至本期排行二把手。相比融侨•观邸和彼岸城二位“元老”则略显老成，运筹帷幄稳坐江山,镇守营地分毫无损。但市中心“板主”却有异军突起，今年1月份新开盘的柒星佳寓，后来居上巧夺板主地位。纵览全局，本期金山板块和市区强势出击占领了排行榜的大部分土地：金山板块中正祥•一品新筑、福晟•钱隆金山、江南水都•美域声势浩荡过关斩将一路杀进前十分额。市中心板块更是豪杰四起，世纪豪门、天俊•缇香水岸，鳌峰花园诸多将领一路高歌凯进。五四北板块”老将”三木•家天下依旧独自撑着那一片边缘天。其余板块则偃旗息鼓，暂时不见了声息，似乎是偃旗息鼓，等待着下一轮的复苏。

8、[产品聚焦]（1） 低价房市场败退 高价房势头强劲   如表5所示，本月7000元/平方米以下价位的商品房成