象山区楼盘形成调研报告

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1、象山区楼盘形成调研报告李彦锋2008-07-09一、象山区情况概况1、地理位置象山区是桂林市最大的城区，位于城市南部，总面积89平方公里。以中山路——崇信路——瓦窑西路——凯风路为主轴线，同时向四周辐射，构成象山区这个桂林市最大的城区。2、区域范围象山区辖3个街道、1个乡，分别是南门街道、象山街道、平山街道、二塘乡。A、南门街道　辖龙船坪、天鹅、雉山、银锭、民族、甘棠、东安、新竹、竹林、金竹、翠竹11个社区居委会。B、象山街道　辖五美、西城、文明、虹桥、文新、安新、安家洲7个社区居委会。C、平山街道　辖同心、银海、龙泉、力创、平山

2、东、平山西、大风山、瓦窑、将军桥、溪园、猴山11个社区居委会；同心、平山2个村委会。3、区域人口象山区有人口26万多。二、象山区区域详述1、区内配套设施对于越来越多的人来说户型不再是买房的唯一重要指标，周边环境配套日益凸显其重要性。它关系到人们生活的方方面面，包括衣、食、行等等。因此，一个楼盘周边配套的完善与否对于楼盘的销售往往起到很大的推动作用，甚至有时是决定性作用。象山区的生活配套设施非常齐全，给本区域居民的日常生活和工作提供了极大的便利。A、生活配套-----百货大楼、联达商业广场（KFC、人人乐超市）、小南国、心连心电影院

3、、南溪山医院、苏宁电器、国美电器、瓦窑批发城等给整个区域的住户带来高便捷、高品质的生活B、公共交通配套-----公交线路众多，能够到达桂林的各个角落，给居民出行带来极大便利C、商务配套-----主要集中在传统行业，如旅游业、纺织服装、餐饮、建材等行业D、教育配套-----市八中、市十一中、市七中、凌风高中、逸仙中学、广西师大漓江学院、桂林陆军学院、桂林空军学院等，给本区域住户提供了教育保障E、环境配套-----象山公园、南溪山公园、黑山植物园、桂林市海洋世界等提供了高品质的业余生活享受。2、区内社会环境A、经济环境象山区有着优越的

4、区位优势，给区域的经济发展提供了良好的硬件条件。总体上象山区经济主要可划分为两大块。一是旅游业，二是传统经济行业。象山区以象鼻山而得名。区内自然风光秀丽、文物古迹众多，自然景观和人文景观交相辉映，美丽的漓江绕区而过，闻名遐迩的象山公园、南溪山公园以及再现一万年前新石器时代人类文明的甑皮岩古人类洞穴遗址，使本区成为这座风景旅游历史文化名城的重要景区。每年都能够接待大量境内外前来旅游的游客，极大带动了宾馆餐饮业，不仅在一定程度上解决了部分桂林市民的就业问题，更为桂林的旅游经济作出了突出的贡献。象山区交通状况良好，车辆通行顺畅，给区内经

5、济稳定快速的发展提供了必要的交通条件。桂林三花、桂林制药、玉柴机械等一批大型企业扎根于此，更有大批诸如手工、贸易、食品等中小型企业蓬勃发展，为桂林传统经济的发展作出了巨大贡献。B、人文环境区内有广西师大漓江学院、桂林陆军学院、桂林空军学院三所高校；市八中、市十一中、市七中、凌风高中、逸仙中学等一批中小学，为居住在这个桂林市最大城区的居民提供了良好的教育保障。区域内居民结构较复杂，从收入上来看中高收入人群占约百分之三十左右，中低收入占百分之七十，在这百分之七十的中低收入人群中，周边农村村民又占有相当的比例。因此容易产生一些社会治安问

6、题。C、交通环境区内公共交通便利，公交车线路齐全,2、4、6、8、10、11、12、16、17、19、23、26、27、28、32、88、89、98、99、54、56路公车可以方便地到达桂林市的各个角落。象山区路况方面，中山南路到崇信路这一条主干道车流量较大，也是最容易堵车的主干道之一。中山南路前半段为6车道，过了与翠竹路的十字路口后，变为双向4车道泊油路，直到瓦窑西路与瓦窑路三岔口，道路变为6车道。另外，环城路的建设在一定程度上环节了上述主干道的压力，同时也给居民的出行提供了新的路线，方便出行。其他非主干道一般多为4车道，车流量

7、较少，基本不会发生堵车。总体上象山区的道路状况良好，路面平坦，以泊油路和水泥路为主，适合车辆通行。3、区域住宅物业状况A、物业形态分析区域建筑，用于住宅的基本以楼梯房为主，用于酒店或商用则以电梯楼为主。这也是受桂林地貌特征影响。在新开发的楼盘中，御林湾一期全部是12层电梯楼，也给今后区域住宅的发展提供了新的参考。B、户型面积分析区域住宅以三房和二房为主，并有少量小户型一房、四房和复式，如图三、区域主要路段分析1、中山南路段区内最近市中心地段，即中山南路段已经开发完成。该地段上有桂林市客流量最大的汽车站和火车站。因此在这条路上，人流

8、量是相当大的。受此因素影响，道路两旁几乎被宾馆、饭店所占据，另有部分小型零售店铺（如土特产店，箱包店，服装店等等）夹杂其中。2、民主路段这一路段是象山区内环境较好的一个路段。区内最著名的景点象鼻山就坐落于这条路上。以象鼻山为核心建立起来的象山公园给