资源描述：
《促进和实现房产测绘市场的规范性、有序性》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。
1、摘要:房产测量是房地产产权产籍管理中一项非常重要的前期工作,文章针对房屋建筑面积的测量和共有建筑面积的分摊计算进行了探讨和研究。 关键词:房产测量;共有建筑面积;共有建筑面积的分摊;分摊系数 房产测量是房地产产权产籍管理中一项非常重要的前期工作,有关部门先后出台了各种规则和文件来规范房产测绘市场。为了使房产测量在技术上更加规范化,在分摊上更加科学化、合理化,2000年2月22日国家又发布了《房产测量规范》,明确了许多条款,对许多问题做出了规定和要求,但仍有部分条文操作性不强,有待商榷,实际工作中出现的一些新情
2、况也需要我们共同研究。本文着重对房屋面积的测量和共有建筑面积的分摊计算进行探讨。 1.“2•20m以上”的含义及其相关条文凡规范中要求屋高或高度在2•20m以上的,应包括2•20m。如规范条文8•2•1•e“房屋天面上,属永久性建筑,层高在2•20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2•20m以上的部位,按其外围水平投影面积计算。”条文中所指层高即是从天面算起,不包括架空隔热层,层高大于2•20m(包括2•20m)的,按其水平投影面积计算建筑面积。架空层是技术层,起通风隔热作用,所以不予考虑。
3、 2.外墙共有建筑面积套与公共建筑之间的分隔墙,以及外墙(包括山墙)水平投影面积的一半,是作为外墙共有建筑面积分摊的,俗称“外墙皮”。规范中没有明确说明外墙共有建筑面积如何计算,如果我们把整个外墙的水平投影面积计算出来,取其一半作为外墙共有建筑面积,则相应与套内的另一半墙体的建筑面积将很难加以区分和计算,权界也不易确定。所以在实践中,我们以半边外墙的水平投影面积作为外墙共有建筑面积,即以墙体外侧不与套内相连的半边墙体的水平投影面积作为外墙共有建筑面积,而外墙内侧与套内相连的另一半墙体的水平投影面积则做为套内墙
4、体面积的一部分。如长15•24m,宽6•24m,一层是37墙,二至六层是24墙。那么二至六层的外墙共有建筑面积是一样的:(15•24+6•00)×2×0•12=5•0976(m2)对于一层的37墙,轴线外侧是0•12m,里侧是0•25m,这时仍应严格按照《房产测量规范》以半边墙体计算外墙共有建筑面积,即:[15•24+(6•00-0•37)]×2×0•185=7•8107(m2) 有些地方对于37墙却有不同的处理方法,他们为了使一层和楼上各层相同户型的套内建筑面积保持一致,便用轴线外侧的墙体厚度即0•12m
5、计算一层的外墙共有建筑面积,而套内墙体面积用0•25m计算,这无疑与《房产测量规范》是矛盾的,又降低了一层套内的空间利用率,所以这种做法是不对的,对一层的业主也会造成一定的损失,应予以纠正。至于墙体外侧的抹灰层、瓷砖、镶贴块材等不应计入墙体厚度。《房产测量规范》第8•1•2条中“房屋建筑面积系指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积”。建筑物外墙勒脚以上结构的外围是指建筑物外墙勒脚以上结构主体层,不包括装饰层。为了建筑设计、构件生产以及施工等方面的尺寸协调,国家规定建筑设计采用统一的模数制,其基础模数为
6、100mm。施工中的微小误差若忽略不计,房屋测量时,各房间的开间进深尺寸一般均应是100mm的整数倍,那么外墙外围结构尺寸就比较容易掌握。由于《房产测量规范》附录B1•2•d)“内墙面装饰厚度计入使用面积”,若是装饰层计入墙体厚度,加上施工误差的存在,墙体厚度就非常不易准确掌握,很难进行实际操作。《房产测量规范》第8•2•3)条中“突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨棚等”为不计算建筑面积的范围,而1999年全国统一预算定额《建筑面积计算规则》第2•1条也规定了“突出外墙
7、的构件、配件、附墙柱、垛、勒脚、台阶、悬挑两篷、墙面抹灰、镶贴块材、装饰面等”不为计算建筑面积的范围,这也说明了超过结构外围的装饰性部分不计算建筑面积。 3.楼梯的计算和分摊对住宅楼和商住楼内的楼梯间的建筑面积,24墙的按开间和进深尺寸,37墙的按墙体中线间距计算相应楼梯间的建筑面积。如开间是2•70m,进深是5•00m,墙体厚度是0•24m的楼梯间,它的建筑面积是:2•70×5•00=13•50m2而不应该是用楼梯间的净尺寸计算其建筑面积:2•46×4•76=11•7096m2住宅楼的楼梯间一般根据各套房屋
8、的套内建筑面积进行分摊。若一层房屋有跃层现象,即一套房屋包括了由室内楼梯相连的一层和二层两部分,该套房屋一般都在一层设有门洞,而楼梯间里则没有门洞,那么该套房屋就不应该参加楼梯间的分摊。若有门洞与楼梯间相通,则必须参加楼梯间及其他相关共用建筑面积的分摊。商住楼住宅部分的楼梯间同样是根据“谁使用谁分摊”法则进行分摊。此部分楼梯间作为住宅部分的功能区共有建筑面积仅参加住宅部分的共有建筑面积分摊。现在有些
